多年前的征地批文还有效嘛？答：多年前的征地批文，肯定不能用来实施征地。国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》中规定，农用地转用批准后，满两年未实施具体征地或用地行为的，批准文件自动失效。原国土资源部《关于完善农用地转用和土地征收审查报批工作的意见》也规定，农用地转用和土地征收批准文件有效期两年。经依法批准后，市、县两年内未用地或未实施征地补偿安置方案的，有关批准文件自动失效。所以，征收方用三年前甚至超过十年的征地审批文件来征地，当然是无效的。遇到此类征收行为，被征收人可以依法起诉维权、抵制“未…

征收安置房可以买卖嘛？答：这一问题，我们要根据所涉征收项目及安置房屋的情况判断。一般的征收项目中，安置房具有完全产权，权属登记在被征收人名下。这样的安置房屋是可以进行买卖的。但是，随着经济发展，征收成本不断提高。一些项目中，征收方将不再提供“大产权房”。被征收人可能只能得到公租房或共有产权房，只有居住、使用权。所以，被征收人应当对所涉征收项目有充分地了解。在调查清楚房屋的产权性质前提下，依法办理相关手续进行交易买卖。如果房屋存在无证、缺证、权属不明晰等情况，买卖双方都会承担相应的风险。

补偿协议应当与谁签订？签订协议有哪些潜在风险？答：根据《国有土地上征收与补偿条例》的规定，房屋征收部门应当与被征收人签订补偿协议。除此之外，被征收人与其他主体签订协议的情况均属违法。实践中，也有部分腾退、改造等项目，并非由市、县级人民政府实施。这些项目可能采取“协议征收”等模式。这时，被征收人就要与房管机构、房地产开发公司等签订协议，或者是与乡镇政府、村委会等机构签订协议。此类项目存在一定的法律风险。例如，征收补偿条件不合理；征收方可能违法强拆被征收人房屋；征收方事后不履行补偿安置职责等等。所以…

建成十几年的房屋是旧房嘛？为何列入旧城改造范围？答：建成仅十几年的房屋当然不是旧房。实施棚户区改造、旧城区改造等类似项目，应当符合一定的条件。实施此类项目的范围，应当是房龄十分老旧、欠缺基础设施、环境较差、存在安全隐患的房屋连片集中的地区。建成仅十几年的房屋，也许看起来较为老旧，但并不影响居住安全。我们不排除在大量的旧房当中掺杂着少数的新房，为了实施项目而一并征收的情况。但是，如果新房占据了大多数而且自成体系的话，那么实施此类旧城改造就属于违法。被征收人遇到类似项目时，应当判断自家房屋是否符合相…

签补偿协议和选房有什么关系？答：一般来说，选房是签订补偿协议的一个前置的环节。选择房屋产权调换的被征收人，应当注意检查补偿协议的内容。如果是现房安置，则必须列明调换房屋的地点、面积、户型等详细情况。同时，应当组织被征收人现场查看房屋情况、亲自选房以后才能够签订补偿协议。但是，在实践之中，一些征收方却不按此顺序进行。例如，要求被征收人先签订补偿协议再选房。甚至，将签订补偿协议作为选房的前提条件，以此加快签约速度。这些违法的操作，只是征收方利用了被征收人怕得不到所谓的好房子的心理而实施的策略。如果被…

房屋拆迁补偿方式及标准 一、国有土地上房屋的拆迁补偿(主要根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》也就是大家常说的国务院第590号令) 1、补偿方式：被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。产权调换是指拆迁人用自己有产权的房屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按照拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算，调换差价以等价交换的原则进行。 2、补偿内容：(一)被征收房屋价值的补偿;(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;(三)如果房屋进行经营并且有营业执照等相关证件，还应当有因征收房屋造成的停…

拿到合理补偿款的当事人，是不会做以下几件事的： 轻易相信政策性理由 “政策就是这样，你搬也得搬，不搬也得搬！”“超过这个期限，奖励就没有了！”“你不搬就是跟国家作对，跟村里的人作对”，拿政策说事是拆迁方的常用手段之一，一旦被拆迁户不同意安置补偿方案，就会摆出这个理由、带上冠冕堂皇的“高帽”，但国家什么时候规定了拆迁给如此低的补偿，国家规定：先安置后搬迁、拆迁不得降低原有的生活居住水平、不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁等。实际上，真正应该…

什么样的补偿方案才是合法的？ 城镇化建设是国家现代化的重要内容之一。近十几年以来，在城镇化建设推动经济与社会全面发展的过程中，各种社会关系不断地被解构、重构，社会矛盾也不断地被引发，甚至恶化。由于信息与资源的严重不对等，很多面临拆迁的老百姓都只能被动地面对强拆、接受不合理的补偿、甚至要等待遥遥无期的安置…… 那么，在征地拆迁过程中，对于被征收人而言，最为核心的征收补偿方案究竟是怎么制定出来的呢?是不是所有的补偿方案都像征收方所言，符合国家标准呢? 首先，房屋征收部门负责拟定征收补偿方案。该方案一…

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第27条规定：“任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁”;《国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》规定：“拆迁人及相关单位要严格执行有关法律法规和规定，严禁野蛮拆迁、违规拆迁，严禁采取停水、停电、停气、停暖、阻断交通等手段，强迫被拆迁居民搬迁”;《国务院办公厅关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》规定：“程序不合法、补偿不到位、被拆迁人居住条件未得到保障以…

导读：热播的电视剧《爱情公寓》的尾声中，胡一菲新买的房子刚装修完就被告知要拆迁，如此“神转折”的剧情招来了一些网友的吐槽。那么，新买的房子真的会很快遇上拆迁吗？果真如此了，当事人辛辛苦苦投入的“装修宫殿”的钱真的会打水漂了吗？本文，在明律师将为大家浅析这一戏剧化场面在现实中的真相。 【真相一：新买的房子会不会遇上拆迁？可能性不大】 很多网友在看了上述剧情后吐槽其“不合生活逻辑”，这无疑是有一定道理的。 一般而言，若当事人购买的是新建的商品房，其在刚刚入住后就面临拆迁的可能性几乎不存在。 原因就在…

房屋被强拆，警察不出警或者出警后不及时阻止，警察有责任吗？答：保护人民群众的生命安全不受威胁，是人民警察的职责。在征收中遭遇强拆，许多被征收人都知道要及时报警求助。但是，实践中也会遇到警察并不出警，或是出警后告知无法阻止的情况。这种情况下，警方就有不作为、不履职之嫌。广大被征收人可以就警方的行政不作为追究其相关责任。但是，前提是必须具有足够的证据材料。所以，被征收人在强拆现场，一定要尽全力以各种方法留存证据。包括报警电话录音、强拆现场的照片等，都将成为维护权益过程中极为有力的证据。征收中，广大被…

签完了征收补偿协议还可以反悔吗？一般的征收项目中，征收补偿协议一旦签字就很难反悔了。协议经双方签字就会产生法律约束力，征收方和被征收人均应按约定内容履行自身义务。所以，签订补偿协议是征收中极为重要的环节，需要广大被征收人慎重考虑。签订协议前，应当仔细阅读协议内容，检查好条款设置是否完善、补偿事宜是否合理、权利义务与违约责任是否明确等等。如果有问题、感到不满意，就不能签字。在一些新兴的腾退、改造项目中，签订补偿协议的主体并非政府部门，根据法律规定，如果遭受欺诈，重大误解，胁迫等，可以撤销合同。被征…