根据日前国务院会议通过的《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，以及中央农村工作会议提出的“促进农业转移人口市民化”政策，基本上能确认2021年的征收拆迁工作，除了部分老旧小区以“旧改”方式进行，大部分地区依然按照往年的拆迁程序和进程有条不紊的展开。 也就是说，征收拆迁，依然是老百姓需要重点关注的事情。毕竟自己的居住地一旦被划入征收拆迁范围，那面临的是整个身家财产变动。 再者，新的《土地管理法》以及《民法典》的相继出台，给农村土地征收带来了不同程序的影响。那么，在2021年，如果遇到土地…

河南省一些地区正在推行的农村宅基地制度改革试点举措中的“超标准宅基地收费使用”新规，引发了社会各界不同的声音。近日，一位网友在人民网领导留言板上给河南省有关领导留言，提出了3个引发其个人困惑的问题。本文，在明律师试对这3个问题予以回答，希望能减轻一些农民朋友对“宅改”政策的过度疑虑。 【问题一：新规是否充分保障了女性村民的宅基地权利？】 1.农户只有1个子女的，认定为一户。 2.农户有2个以上子女，但只有一个儿子的，认定为一户。 3.农户有2个以上儿子，父母随其中一个儿子居住认定为一户，其他儿子…

对于征地拆迁，最让被征收人痛恨的莫过于强拆、偷拆等行为。强拆行径不仅仅是情感上让人难以接受，更为重要的是，在实践中，强拆房屋的人员一般都是社会人员、临时工、流氓地痞等人员，拆完房后一哄而散，被强拆人根本来不及保存证据，更找不到具体的强拆主体。对于偷拆，这种情况更为严重。 找不到强拆主体，被征收人就找不到房屋遭强拆后的损失承担责任主体。那么，被征收人的损失就不赔偿了吗？显然不能。但是在法律维权诉讼中，确实有需要主张损失的人承担损失证明责任的规定。在强拆的维权诉讼中，如果按照“谁主张谁举证”的原则来…

征地拆迁中的纠纷，一般是行政征收方与土地使用权人或者房屋所有权人之间的补偿利益纠纷，但实践中的社会关系要复杂得多，一旦涉及到利益问题，牵涉主体往往是多方的。在征地拆迁中，比较常见的涉及多方主体的利益纠纷有这样一种现象：同村人买卖房屋，买方已经交了钱，甚至已经实际入住了买的房屋，但是由于各种客观原因，没有办理房屋的过户登记手续。这时候遇到征收拆迁项目，该买卖的房屋补偿利益该归谁呢？ 其实，在实践中，按照一般人的逻辑思维，尤其是在欠缺法律常识的人的眼里，自然会觉得既然买家已经交了钱，且都已经入住了，…

关于签订安置补偿协议的被征收主体的确定问题，关系到该份安置补偿协议是否有效的问题，也就是关系到被征收人是否能拿到足额合理的补偿利益。实践中，城市中的房屋被征收主体比较好判断。也就是在国有土地上房屋征收一般将产权证书中明确记载的权利人确定为被征收人。只有产权证上记载的权利人与征收方签订补偿协议才有完全的协议效力。 而较为复杂的是集体土地上的被征收权利人的确定。在明律师在代理的集体土地上的征地拆迁案件中常遇到这样的情形： 实践中，很多农村里的房屋由于历史原因而没有产权证书，也就没有进行产权登记的，这…

征收拆迁，主要针对的是房屋土地。自然，对于被征收人而言，房屋的赔偿数额价值越高，决定了总的赔偿利益也会较高。那么，在征收拆迁时，哪些因素影响被拆迁房屋的价值高低呢？ 在明律师说法：根据最高人民法院司法判例裁判精神，综合而言，在确定房屋损失赔偿数额时，应根据当前房屋市场的实际价格情况，结合近年来房价情况，综合考虑房屋权利性质、建成时间、地理位置、房屋结构以及行政机关的过错等情况，决定对当事人房屋按有证部分和无证部分计算赔偿数额；由于强拆行为影响当事人及其共同生活人的居住利益，结合房屋面积、当地生活…

随着越来越多的征地拆迁项目在全国范围内展开，北京在明律师在诸多征地拆迁案件中发现这样一种拆迁情况：由于诸多原因，农村有很多农民朋友盖的房子是在自己家的耕地上建起来的。而征收拆迁中对于这种情况，征收方无一例外的都以违法建筑处理。即对耕地的房屋予以强拆，并不予补偿。然而，这样一来，问题来了，房子被拆了，农民没有房子住了，该怎么办呢？ 实践中因为拆迁而流离失所的农民不在少数，这些农民朋友怎么也想不到会因为打着利国利民旗号的征地拆迁项目而让自己流落街头。自己住了几十年的房子说没就没了，这换谁也无法接受。…

如果一个地方要实施征地拆迁，是要经过组织论证，征询意见、上报审批等严格的征收程序，最后形成关于征地拆迁的方案、公告等大量征收拆迁的材料的。其中除了我们常见到的《征收公告》、《征地补偿安置方案》，还包括如在征拆项目中最常听到的“一书四方案”（建设项目用地呈报说明书、农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案、供地方案）等等。 一般来说，对于这些涉及农民朋友重大利益的征地拆迁信息，政府应该要主动公开给农民朋友看的，要充分保障被征收人的知情权。法律上对此也做了相关规定，如：《土地管理法》第46条：国家…

随着征地拆迁项目不断扩大化，遇到的关于土地房屋的纠纷也越多。这期间有很多问题在没有征地拆迁项目的时候，在实际的生活中并不会有什么大影响，但一旦遇到征地拆迁补偿的时候，就会切实影响到被征收人的补偿利益。其中尤为明显的在集体土地上的房屋征收，非农户口是否能拿到集体土地上的房屋补偿？ 实际生活中，会有一部分人因为上学、从军、出嫁或者后在城市生活的，将原来的农业户口迁出落户到其他地方或者城市里。但起父母一代还在原地方生活，并一直有土地和宅基地。那么在父母去世以后，户口迁出的或者已经是非农户口的子女能否继…

随着征地拆迁项目不断扩大化，遇到的关于土地房屋的纠纷也越多。这期间有很多问题在没有征地拆迁项目的时候，在实际的生活中并不会有什么大影响，但一旦遇到征地拆迁补偿的时候，就会切实影响到被征收人的补偿利益。其中尤为明显的在集体土地上的房屋征收，非农户口是否能拿到集体土地上的房屋补偿？ 实际生活中，会有一部分人因为上学、从军、出嫁或者后在城市生活的，将原来的农业户口迁出落户到其他地方或者城市里。但起父母一代还在原地方生活，并一直有土地和宅基地。那么在父母去世以后，户口迁出的或者已经是非农户口的子女能否继…

在每个地方的征收拆迁项目中，多少都会出现强拆的情况，而且一般都是诸如偷拆、暴力拆迁等违法强拆。一旦有违法强拆，对于被征收人来说，一般也意味着补偿利益低。大概率上，违法强拆与补偿利益低，是一种因果关系。也就是因为房屋被违法强拆，所以被征收人的补偿利益就会低了。 这种因果关系产生原因主要为：行政征收方如果采取违法强拆的征收行为，必然是违背法定程序的，这就会直接或间接的损害被征收人应有权益。并且对房屋进行强拆，会导致被征收人很难计算和评估房屋的实际价值以及其他利益损失。综合来看，被征收人最后的补偿利益…

在征地拆迁实践中，农民朋友总会觉得权力最大的是村委会。因为不管是签协议、说补偿，甚至是拆迁似乎都是村委会的人干的。在整个过程中，村委会说什么就是什么。如果不听村委会的，就拿不到合理补偿。实践中，如果村民不签补偿协议，不同意拆迁，村委会的干部、工作人员就天天去家里做工作，甚至以孩子读书、工作为要挟逼迁。那么，村委会到底有多大权力，在征收拆迁中所有相关事项都是村委会说了都算了？ 针对上述问题，在明律师要告诉大家的是：广大农民朋友基于平时对村委为权威的信赖，总觉得什么事情都由村委会来解决。无形中确实让…