购买同村房屋没过户,拆迁时原房主要抢拆迁补偿款,合法吗?

征地拆迁中的纠纷,一般是行政征收方与土地使用权人或者房屋所有权人之间的补偿利益纠纷,但实践中的社会关系要复杂得多,一旦涉及到利益问题,牵涉主体往往是多方的。在征地拆迁中,比较常见的涉及多方主体的利益纠纷有这样一种现象:同村人买卖房屋,买方已经交了钱,甚至已经实际入住了买的房屋,但是由于各种客观原因,没有办理房屋的过户登记手续。这时候遇到征收拆迁项目,该买卖的房屋补偿利益该归谁呢?

其实,在实践中,按照一般人的逻辑思维,尤其是在欠缺法律常识的人的眼里,自然会觉得既然买家已经交了钱,且都已经入住了,这时候房屋的拆迁补偿款是应该给买家的。按照这种逻辑,很多人是无法理解为什么会产生原房主要抢占补偿利益的纠纷。

在明律师说法:《民法典》关于不动产物权转让是这样规定的,即:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但是法律另有规定的除外。”该条款的意思是说房屋买卖必须办理过户登记。没有办理过户登记的,买卖合同成立,但不发生房屋所有权转让的效果。

因此,实践中,房屋的买卖,即使买家交了钱,甚至入住到房屋里,但没有办理房屋的过户登记,买家在法律上依然不是房屋的所有权人。

该条款在征收拆迁中的房屋买卖依然适用。即针对上述情形,同村村民买卖房屋,如果没有办理房屋的过户手续,该房屋的所有权依然属于卖家(原房主)。再根据征收拆迁的相关规定,房屋的拆迁补偿利益应补偿给房屋所有权人。所以,在这样的情况下,房屋的补偿款是会发给房屋的原房主的。所以,拆迁时原房主抢要拆迁补偿款是有法可依的。

购买同村房屋没过户,拆迁时原房主要抢拆迁补偿款,合法吗?插图

对此,很多人会觉得这样的法律规定不公平。凭什么买家交了钱,甚至住了房,都不能拿到房屋的所有权?仅仅只是因为没有办理过户手续就否认买家权利吗?

这样的理解过于片面,这就是为什么需要专业律师为百姓提供法律咨询。普通百姓对于法律最多也只是部分的了解,容易断章取义。而要解决实际问题,需要依据整个法律体系的框架及其运用,才能真正理解到法律所起的平衡、公正作用。对于房屋买卖,法律规定必须以办理过户变更登记为物权转让的的生效要件,其目的在于保障交易经济秩序的稳定。一方面督促卖家将房屋的所有权属完整的交予买家,使买家享有完整的物权权利;另一方面也督促买家必须要求卖家办理附属义务,规避了买家投机的空间。因此,对于普通百姓而言,不动产交易,属于相对重大的财产处分,必须要办理过户登记才能完成物权的转让,这更加严苛的交易条件有利于保障买卖双方的固有利益。

因此,同村房屋买卖,如果没有办理过户登记,原房主也是可以争要房屋的拆迁补偿利益的。但这不代表买家的利益就无法保障了,买家可以依据与卖家签订的房屋买卖合同追究其违约责任。违约责任赔偿数额相当于该房屋的拆迁补偿利益。

但在明律师要提醒的是:拆迁时的农村房屋买卖纠纷,有其特殊性。如果买家能举证证明没有办理过户登记是由于该房屋买卖由于历史原因而客观上无法办理,或者证明该房屋买卖经过了村集体或者村委会同意的,或者能证明自己能完全享有房屋所有权利益的,也是可以主张房屋的拆迁补偿利益。综合而言,无论是不是在拆迁时进行房屋的买卖,都要严格按照法律规定的程序办理房屋的权属变更登记,这样才能全方位保障自己的利益。如果存在客观无法办理过户登记的情形,买方一定要慎重买卖,避免不必要的纠纷。(文/黄小仙)

相关文章