兄妹共同建造房屋,其中一人签订安置补偿协议,对其他人有效吗?

关于签订安置补偿协议的被征收主体的确定问题,关系到该份安置补偿协议是否有效的问题,也就是关系到被征收人是否能拿到足额合理的补偿利益。实践中,城市中的房屋被征收主体比较好判断。也就是在国有土地上房屋征收一般将产权证书中明确记载的权利人确定为被征收人。只有产权证上记载的权利人与征收方签订补偿协议才有完全的协议效力。

而较为复杂的是集体土地上的被征收权利人的确定。在明律师在代理的集体土地上的征地拆迁案件中常遇到这样的情形:

实践中,很多农村里的房屋由于历史原因而没有产权证书,也就没有进行产权登记的,这样的情形下是无法根据登记信息来确认权利人的;另外,也有一处宅基地上的房屋建造人是一家几兄弟一起出资建造的。比如宅基地是属于父母亲的,而宅基地上的房屋一楼由兄嫂建造,二楼及其以上楼层又由其他兄妹出资建造;亦或者整栋房屋由兄妹共同出资建造,并无法区分份额……总的来说,就是在农村村民一户只能拥有一处宅基地的规定下,农村集体土地上房屋安置补偿一般以一处宅基地作为确定一户的基础,且通常确定家庭成员中一人作为户主签订安置补偿协议。这时候,在一户上存在多人的情况下,谁才能有资格作为户主签订有效的安置补偿协议呢?

对此,最高人民法院有判例指出:在集体土地上的房屋征收中,对于无产权登记的房屋,行政主体在补偿安置中实难以明晰房屋所有权人各自份额时,不能苛责行政主体就尚未分家析产的某户房产分别与被征收人签订各自具体份额的安置补偿协议。

兄妹共同建造房屋,其中一人签订安置补偿协议,对其他人有效吗?

该理由是说,集体土地上的房屋征收,如果被征收的房屋没有产权登记的,行政征收方无法区分房屋上使用人的产权份额的,其中一人与征收方签订的征收补偿协议对防房屋上的全部家庭成员有效。若其中有其他家庭成员认为签订的征收补偿协议损害自己利益的,该损害不能苛责在行政征收方身上。

对此,其他家庭成员的救济方式可通过家庭内部协商、人民调解或者民事诉讼分家析产等途径主张其财产权利。

综合而言,对于集体土地上的房屋征收,被征收房屋没有产权登记,难以确定具体产权人的,该房屋属于家庭成员共同财产。家庭成员其中一人与征收方签订安置补偿协议后,系根据原有住房面积进行产权调换,并予以补偿。该协议虽由被征收户的其中一家庭人员与征迁办签订,但协议系对该户整体进行的补偿安置,并未否定该户的其他家庭成员合法财产权,故该安置补偿协议合法有效。而其他家庭成员不满补偿协议的,实质上是家庭内部财产分配纠纷,其他家庭成员可通过家庭内部协商、人民调解或者民事诉讼分家析产等途径主张其财产权利。

因此,在明律师要提醒被征收人的是;如果是共同出资建造的房屋,房屋建成后,家庭成员可协议或者按照出资明确权属份额,并进行析产登记或公证。清楚明确的产权份额登记能避免不必要的纠纷,并保障好自己的应由的合法利益。(文/黄小仙)

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