如何确定国有土地上被征收房屋的价值评估时点？法律实践中的公平之问
导读：近年来，城市化进程不断加快，房屋征收愈发普遍。对被征收人而言，最核心的关切莫过于补偿是否公平、合理、合法。在诸多影响补偿公平性的因素中，价值评估时点的选择至关重要。房屋征收往往历时漫长，有时从发布征收决定公告到真正启动征收工作，间隔可达三五年之久。此时，若仍僵化地以征收决定公告发布时点作为房屋价值的评估时点，是否还能体现公平与正义？
1、现实困境：房价暴涨后的补偿僵局
连先生在青岛市城阳区拥有一处合法房屋。2017年，当地政府作出《房屋征收决定书》并公告，随后公布了补偿方案（货币补偿与产权调换结合），明确了签约期限。连先生的房屋被纳入征收范围，但在签约期内未能与征收部门达成协议。随后，评估公司对其房屋进行了评估，评估时点确定为征收决定公告之日（2017年）。评估报告被送达后，征收项目却意外搁置，数年无人与连先生协商补偿事宜。
时间来到2022年初，征收部门重启项目，再次联系连先生洽谈补偿。然而时过境迁，当地房价早已大幅上涨。连先生认为，若依据2017年评估时点作出的报告进行补偿，结果极不合理，遂拒绝接受。因协商未果，征收部门报请区政府对连先生作出了《房屋征收补偿决定书》，依据的仍是数年前的评估报告。面对巨大的利益损失，连先生最终选择寻求专业律师的帮助，通过法律途径维护自身权益。
连先生的遭遇绝非个例。征收部门发布公告、制定方案后却长期拖延拆迁补偿的情形在实践中屡见不鲜。若征收部门在评估报告有效期内未能签约或作出补偿决定，且无合理理由，却仍机械地以征收决定公告日作为价值评估时点，其结果的公平性必然受到严峻挑战，由此引发的争议也层出不穷。
2、法律基石：公平补偿原则的实质内涵
《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征补条例》）明确规定，市、县级政府因公共利益征收房屋时，应对被征收人给予公平补偿。该原则的核心要义在于：补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。
然而，现实远比法条复杂。征收决定公告日、签订补偿协议日、作出补偿决定日、实际支付货币补偿款日乃至强制搬迁日之间，往往存在显著的时间差。尤其当货币补偿金确定并实际支付的时间点大幅迟延于征收决定公告日时，被征收人获得的补偿款很可能已无法在市场上购买到与被征收房屋类似地段、同等面积的房产，公平补偿的立法初衷落空。
即便采取产权调换方式，由于被征收房屋与安置房屋在地段、市场涨幅等方面存在天然差异，单纯以公告日为评估时点也难以完全保障结果公平。因此，征收部门在以公告日为评估时点后，负有积极、及时地通过签订补偿协议等方式完成补偿的义务，以促成补偿的实质公平。
3、关键判断：评估时点的动态选择标准
对于《征补条例》所规定的“公平补偿”，必须结合具体案情进行动态、全面的理解，不能脱离征收项目的实际进程、时间跨度、责任归属等因素而机械套用“公告日”标准。判断是否应以征收决定公告之日作为房屋价值评估时点的合理性，需综合考量以下核心要素：
市场价格波动与评估报告有效期：征收程序应遵循效率原则。评估报告通常载明有效期（多为一年）。无正当理由时，征收部门原则上应在该有效期内完成补偿协议签订或作出补偿决定。在此情形下，以征收决定公告日为评估时点具有合理性。
迟延责任在于被征收人：若征收部门未在一年内作出补偿决定，主要系因被征收人自身行为所致（如拒绝配合入户调查、无正当理由拒不接收评估报告、未依法申请复核或鉴定等），则通常不宜另行确定评估时点，但可考虑在补偿计算方式上作适当技术性调整以体现公平。
迟延责任在于征收部门且房价显著上涨：若补偿决定的作出存在明显迟延，且主要归责于征收部门的不作为或怠于履行职责，同时被征收房屋周边类似房地产市场价格在此期间出现大幅上涨，导致按原公告日评估结果补偿将显失公平、严重损害被征收人利益时，应依据实际情况，重新选择更接近补偿实际落实时点（如作出补偿决定时、实际补偿时）作为评估时点。此时，征收部门应承担因自身过错导致房价上涨的风险。
“先补偿、后搬迁”的实质要求：《征补条例》确立的“先补偿、后搬迁”原则，其核心在于保障被征收人在失去房屋前已获得切实补偿。此处的“补偿”应作实质化理解：货币补偿款应已实际支付（或依法提存）；选择产权调换的，应已交付安置房或足额支付了保障被征收人在入住前基本居住需求的过渡费用。仅作出补偿决定或签订协议但未实际履行支付或交付义务，不符合“先补偿”的实质要求。
4、核心结论：摒弃“一刀切”，追求实质公平
综上所述，价值评估时点的确定绝非简单的“一刀切”问题。征收决定公告之日仅是法律规定的基准时点，而非绝对不可变更的“金科玉律。当征收程序因非归责于被征收人的原因而过度拖延，导致以公告日为时点的评估结果无法实现《征补条例》所要求的公平补偿时，重新选择更合理、更有利于保障被征收人权益的评估时点（如补偿协议签订时、补偿决定作出时或实际补偿支付时）便成为法律公平性的必然要求。
行政机关在确定评估时点或指导评估机构工作时，不仅需符合技术规范，更应以日常理性人的视角进行审视：该时点的选择是否在具体情境下体现了公平原则？是否真正保障了被征收人获得与其房屋实际市场价值相当的补偿？唯有将“公平补偿”的实质精神贯穿征收全过程，方能有效化解矛盾，促进征收工作的和谐推进。
5、律师建言：积极应对，专业护航
房屋征收涉及重大财产权益，程序复杂且周期漫长，由此产生的争议往往数量多、难度大。在征收过程中，对相关法律法规、政策的精准理解和运用，直接关系到被征收人最终能够获得的补偿利益。面对评估时点争议、补偿标准分歧等核心问题，被征收人应：
及时关注程序进度：留意评估报告作出时间、有效期以及征收部门后续行动是否及时。
妥善行使法定权利：对评估报告有异议时，务必在法定期限内申请复核、专家鉴定。
注重证据收集保存：保留所有征收公告、评估报告、沟通记录等文件，特别注意证明时间节点和房价变动情况。
果断寻求专业支持：在遭遇明显不公或复杂情况时，应尽早咨询并委托在征地拆迁领域经验丰富的专业律师。律师能精准把握法律政策，有效参与谈判协商，并在必要时通过行政复议、行政诉讼等法律途径强力维权，为被征收人争取公平合理的补偿结果提供坚实保障。
评估时点的确定，是征收补偿公平性的关键锁钥。唯有穿透形式，紧扣“公平补偿”的实质，在法律框架内灵活、务实地确定最能反映被征收房屋真实市场价值的时点，方能解开争议之结，守护法律应有的温度与正义。