老旧小区改造、棚户区改造交接班,“末代棚改”补偿几何?

导读:随着新冠病毒疫情防控取得重大成效,各地的棚户区改造、老旧小区改造项目纷纷按下重启键,“两新一重”类建设项目誓将失去的时间夺回来。在一些地方棚改、老旧小区改造并存并行的局面下,棚户区改造征收拆迁究竟能得到多少补偿成为了一些老百姓关注的问题。本文,在明律师就结合近期媒体的报道来为大家浅析“末代棚改”究竟补偿几何。

自2019年以来,城镇老旧小区改造的声势渐大,而棚户区改造项目则相应成总量锐减态势,二者事实上已进入过渡、交接阶段。

而在此背景下,仍有不少期盼改善居住条件的城镇居民在留言、评论中流露出对以“拆旧建新”为主要形式的棚户区改造的渴望。

按照这部分居民的想法,通过棚户区改造住上新房,才能彻底实现居住环境的升级,让自己摆脱此前多年居住于“棚户区”的苦海。而基本上“只修补不拆除”的老旧小区改造,则显得有些“力度不足”,难以让一些居民心满意足。

那么,身处2020年的“末代棚改”究竟能够获取怎样的补偿呢?以往多年坊间流传的“一套房换四五套房”是否还有可能奇迹再现呢?

【新闻报道:1:1.3!】

媒体近日刊发的关于棚户区改造征收项目的报道,为我们披露了当前棚改项目的补偿情况。

改造前居住面积为67平方米的被征收人,通过产权调换方式获得了一套93平方米的安置房。算上搬迁费、临时安置费和签约奖励金等费用,足以支付面积差价部分,“还给退了3.7万元”。

报道中指出,为了尽快解决住户易地安置问题,市政府决定将这42户居民按照棚改政策标准1:1.3易地安置住房,并按方案要求为安置户发放2个月的每平方米10元的安置费及每平方米15元的2次搬家费用。同时,政府一次性发放3万元搬迁奖励。

1:1.3,这就是当下很具典型性的棚改项目补偿标准。需要指出的是,其法律依据可谓十分明确、清晰:

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第19条规定,对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

而所谓“类似房地产”,则是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。

符合棚改条件的房屋一般均系建造于上世纪90年代及以前,房龄在20年以上甚至更久的老旧房屋,建筑面积一般也都有限,其所对应的安置房面积也自然会在一定的区间内。

况且棚户区改造项目本身即为保障性安居工程性质,具有鲜明的公益性特征,这也决定了其补偿标准不会被定得太高。

简言之,“征一还一”的补偿比例是符合法定原则和政策目的的,在此基础上再能够有适度的提升、改善就是比较理想的补偿条件了。

从在明律师代理的实务案件中看,对于正规的城镇棚户区改造拆迁而言,补偿比例很难达到1:2及以上,一比一点几,多出来的零点几已经是很难得的政策优惠了。

再讲得直白一些,“拆迁致富”的心态早已不适用于棚户区改造项目,或许从来就不曾适用过。

【认为补偿偏低怎么办?3大要点帮你判断】

即便如此,仍有一些被征收人认为自己所获取的拆迁补偿过低,希望依法争取更多的补偿。究竟补偿低不低,在明律师建议大家从以下3方面去进行判断:

一是被征收房屋的面积是否被全面认定,是否因部分面积无证而导致补偿数额降低。对于无证部分,征收方应当依法作出认定和处置。被征收人对这一结论不服的,有权针对其单独作出的“决定”性质行为申请复议或者提起诉讼。

若并未有任何单独的决定作出,而是直接将此问题通过补偿决定反映出来,则被征收人要在咨询专业律师的基础上依法复议或者诉讼,尝试撤销涉案补偿决定。

二是评估环节是否科学合法。被征收房屋的市场价值依法需要通过房地产价格评估机构的专业评估得出,而室内装饰装修价值、停产停业损失等在协商未果时同样需要依法评估。

故此,“1:1”中的“1”究竟值500万还是50万,主要看评估报告中的意见。若被征收人对此程序中的操作、适用方法等存在疑问,可通过要求估价师解释说明、申请复核和专家委员会鉴定等途径依法救济。

三是涉案征收补偿方案的具体规定是否合理。在有的项目中,奖励金所占比例畸高,甚至接近了房屋价值,这就使得一些未及时预签约的居民损失较大因而不愿进一步配合签约。

也有的项目所提供的签约期限过短,甚至仅有10天,明显不合理,也容易导致被征收人对签约产生疑问。

需要指出的是,棚改项目的补偿方案内容虽受到《国有土地上房屋征收与补偿条例》的严格规制,但仍有很大的政策性制订空间。被征收人要在其公开征求意见的30日内充分提出意见、要求听证,争取将其中不合理的部分加以修改完善。

毫无疑问的一点是,一套房换四五套房的年代早已成为历史,尤其在城镇拆迁中已不可能。有的被征收人当年能够获取4套安置房仍不满足,如今看来颇有些身在福中不知福的意味了。

合理适度的心态,永远比任何方法、手段都要重要,在明律师要特别强调这一点。

在明律师最后要提示广大城镇居民的是,棚户区改造拆迁安置的政策就如同媒体报道中的情况一样,很难有什么比例、标准上的“地域差异”。我们真诚希望能够赶上“末代棚改”的被征收人珍惜机会,在确保自己补偿权益的基础上积极配合项目推进。而老旧小区改造虽不涉及拆除重建,但也能在一定程度上改善居住条件,城镇居民对此也应抱持乐见其成的积极态度,以社区业主的身份参与到各项改造措施的协商、沟通中去,让自己未来的生活变得更好。

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