借地建房遇拆迁，补偿该归谁？——一场关于宅基地上房屋权属的曲折维权

导读：2001年，安徽省宿州市萧县的黄先生准备结婚，却苦于无地建房。经协商，他借用亲戚家部分宅基地建造婚房，口头约定通过“补差”方式与自家宅基地对调置换。新房建成后，黄先生一家便在此生活经营，十余年风平浪静。然而，当2013年10月拆迁补偿的浪潮涌来时，亲情构筑的堤坝骤然崩塌——亲戚不仅将其中一处安置房据为己有，更截留了本应归属黄先生的数万元过渡费。协商无果，黄先生无奈于2022年将亲戚诉至萧县人民法院。

一审判决：房依地走，出资人权益落空

萧县法院一审判决给黄先生泼了一盆冷水。法院认为：“农村宅基地使用权具有强烈身份属性，只能由使用权人行使。房屋所有权无法脱离宅基地单独存在。”因黄先生未能提供拥有涉案土地集体使用权的证明，亦无与亲戚就拆迁补偿达成的书面协议，法院最终驳回了他索要房屋及过渡费的诉讼请求。

二审逆转：出资建房者，权利应被法律看见

面对不公判决，在专业律师指导下，黄先生毅然上诉至宿州市中级人民法院。律师杨国雷明确指出一审在法律认知上存在重大偏差：

所有权根基在于建造事实与约定：最高人民法院（2012）民申字第1255号裁定早已确立原则——当宅基地使用权人与出资建造人不一致时，出资人基于建造行为及双方合意，依法享有其所建房屋的所有权，相应征收补偿权益理应归属出资人。

口头约定有效，亲情互助应受尊重：黄先生与亲戚作为同一集体经济组织成员且具有亲属关系，其口头借地建房约定，完全符合农村基于亲情、邻里互助的善良风俗，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。亲戚事后反悔，并不能否定当初约定的真实性及黄先生长期占有使用房屋的合法性。

“房地分离补偿”现实与权益归属：拆迁实践中，对房屋的补偿与对宅基地使用权的补偿往往分别计算。亲戚在协议中已明确表示“只要地皮”，这清晰印证了双方对“房归黄先生、地归亲戚”这一补偿利益分割模式的认同。过渡费作为对房屋所有权人因拆迁所致临时居住损失的补偿，其归属更不言自明。

“房地一体”原则的误读：即使依据房地一体处分原则，其核心要义在于房屋所有权与土地使用权在转让、抵押时不可分割。但这绝不意味着在确定初始权属或征收补偿权益归属时，抹杀出资建造人的贡献与权利。涉案房屋由黄先生出资建造并长期占有使用，其征收利益核心（房屋补偿及过渡费）理应归属黄先生。

宿州中院采纳了律师观点，于2022年8月19日作出二审裁定：撤销原判，发回萧县人民法院重审。这一裁决，为黄先生讨回公道开启了法律之门。

法律启示：你的砖瓦，你的权利

黄先生的遭遇并非孤例。面对宅基地上“你出地，我出资”的合作模式，如何守护出资建房者的切身利益？

书面协议是维权基石：无论关系多亲近，务必签订书面协议。清晰约定：宅基地提供方仅出地，房屋由出资方建造并归其所有；遇征收时，房屋补偿、室内装修、搬迁费、过渡费、停产停业损失等归出资人；土地补偿、宅基地区位价等归土地使用权人。明确区分“房”与“地”的补偿归属，可有效避免纠纷。

证据意识贯穿始终：保留好建房出资凭证（建材购买单据、施工合同、付款记录等）、实际居住使用的证据（水电费单据、基层组织证明、邻居证人证言等）、与土地使用权人就借地建房及补偿分配进行沟通的记录（录音、微信聊天记录等）。

及时主张，勿失良机：一旦发生争议或面临征收，应及时通过协商、基层组织调解等途径解决。若无法解决，务必在法定诉讼时效内（通常自知悉权利被侵害起三年）提起诉讼，并考虑申请财产保全，防止对方转移财产。

寻求专业法律支持：宅基地及房屋拆迁补偿问题专业性强、政策地域差异大。遇到纠纷，及时咨询并委托熟悉当地政策及农村房屋纠纷的专业律师，精准把握案件核心，制定有效诉讼策略。

黄先生案中院发回重审的裁定，如一记清晰的法槌敲响：出资建房人并非法律上的“透明人”。即便房屋附着于他人享有使用权的宅基地之上，建造者基于合法约定与添附事实所凝结的财产价值，法律亦当守护。在城市化浪潮不断冲刷乡土边界的今天，这份来自司法的确认，不仅为无数“黄先生”们照亮了维权路径，更在乡村传统人情与现代产权规则之间，架起了一座通向公平的桥。