证小房大,拆迁时超过证载面积部分的房屋都是违建不补偿吗?

征收拆迁实践中,实际面积与证载面积不一致是常见的一个问题。而征收方对于这种问题,通常会将超过房屋证载面积的部分认定会违法建筑,在拆迁时不予补偿或者折价补偿。

不言而喻,被征收人肯定是接受不了这样的补偿方式的。尤其在农村里,很多农民朋友房屋的实际面积要远远大于证载面积,甚至很多都没有产权证。对于这种“证小房大”的情况,如果对“超载”部分全部按照违建不补偿方式处理,显然是极不公平的,会极大损害被征收人的合法补偿利益。

那么,对于房屋实际面积大于证载面积的,拆迁时到底应该按照实际面积补偿,还是按照证载补偿呢?下面在明律师来给你解释下这个问题。

首先要明确一个观点:证载面积与实际面积不一致时,并不能全部按照证载面积计算征收拆迁补偿利益。除了要参考地方征收政策,还要结合房屋的实际情况综合评估是否要将“超载”部分面积纳入补偿范围。

具体而言:

一、如果是国有土地上的房屋,超出证载面积的“自建房”原则上不予补偿。

这大多是由于历史因素导致的。在1987年《土地管理法》正式实施前,尚未有“一户一宅”的规定,登记制度亦不完善,一户多宅和不登记的情况普遍存在;征地补偿时,相应的房屋按照实际面积进行补偿。

而在1987年《土地管理法》和2008年《城乡规划法》正式颁布实施后,想要造房子,必须获得建设规划许可证。征地补偿时,相应的房屋按照证载面积补偿。

证小房大,拆迁时超过证载面积部分的房屋都是违建不补偿吗?插图

简单点说就是“有证补,无证不补”,这在城市范围内,还是比较符合政策事实的。

二、农村集体土地的证载面积与实际面积不一致时,要依据地方征收安置补偿政策和房屋证载面积形成的历史原因等综合因素分析是否要给予“超载”面积或者无证面积补偿。

事实上,农村房屋的无证情形、实际面积大于证载面积的情形是占据了相当大的比重的。试想,征收时,如果对大部分的无证或者证载面积错误的情形都不予补偿,或者补偿的单价要低很多的话,显然是不现实的。

因此,我们不得不首先从地方安置补偿政策去评估。由于各地方经济情况不同,地方安置政策也是不一样的。具体的,被征收人可以通过申请信息公开的方式查询地方征收补偿方案中的补偿标准。

其次,要考虑房屋无证或者“超载”面积形成的历史原因。

司法实践中,很多地方早期操作不规范,登记机关根据房屋所有权人报告的数据进行登记,不进行实地测量也不看房屋买卖合同;有些当事人为了少缴纳税费,故意少报面积;还有些则是工作人员失误导致登记错误等,对于这种情形,是可以变更登记后参与安置补偿。

也还有因户内人口增加等因素,房屋权利人取得房产证等权属证明后,可能会扩建房屋,进而导致实际面积大于证载面积。这种情况只要申请了规划等审批手续的,也是要补偿的。

综合而言,在明律师要提示大家的是,无论是上述哪种房屋面积超过证载面积的情形,被拆迁人都应在携房屋全部建设、审批、认定材料咨询专业律师的前提下决定是否接受补偿安置方案中给出的处置意见,不可盲目听信“超出部分一律不予补偿”等明显带有“一刀切”色彩的说辞,进而放弃对自己合法补偿权益的争取。(文/黄小仙)

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