谁有资格签安置补偿协议?他人签订后有何后果?

国有土地上的房屋征收一般将产权证书中明确记载的权利人确定为被征收人,并签订补偿协议。但是在集体土地上会出现一处宅基地不止一人的情况下,那么,一户多人都有资格签安置补偿协议?他人签订的后果需要自己承担么?

本文,在明律师结合最高法的裁判要旨梳理一下集体土地上家庭成员签订补偿协议的资格问题。

一般情况下,在“一户一宅”的大原则下,农村集体土地上房屋安置补偿一般以一处宅基地作为确定一户的基础。故在签订安置补偿协议时,征收方通常与确定家庭成员中的一人(一般是户主)签订相关协议。

特殊情况之一:无产权登记的房屋

由于征收方一般是按照登记的权利人确定签订主体,因此一旦出现没有产权登记的房屋,征收方是难以明确房屋所有权人以及各自份额的。

为什么难以确定?原因在于:在宅基地上置办一套完整的房屋常需要多人出资,同时房屋作为合法的财产可以买卖、赠与、继承等。一旦缺少具有较高公信力的权属登记,别说征收方了,人民法院一时半会也不能确定房屋的权属关系。

故在这种情况下,征收方和该房屋的家庭成员签订安置补偿协议并无不妥。最高法的裁判要旨也明确说明:难以苛责行政主体就尚未分家析产的某户房产分别与被征收人签订各自具体份额的安置补偿协议。

不过,既然此时房屋份额不明晰,那么安置补偿协议中当然不能擅自将补偿款就按份额分配到人头上,更不能约定让其中一人全额拿走。

因此,协议的安置补偿内容应该均以“该户”作为安置补偿对象。这样才不会存在征收方与某一家庭成员签订协议时损害到其他成员安置补偿权益的情况。

特殊情况之二:子女代签是否有效

在我国,一些农村地区存在这样的思想:没分户的子女就还是孩子,怎么能签补偿协议。

但最高院的判决明确指出:与当事人共同生活且在宅基地上出资修建案涉房屋的成年子女,有权代表家庭与行政机关签订被诉补偿安置协议。

简言之,子女签署补偿安置协议必须符合三个条件:其一,与户主共同生活;其二,与户主共同出资(并不要求特定比例);其三,已成年。

因此,只要符合了上述三个条件,子女实际上就不是“代签”,其本身就具有签署安置补偿协议的资格。

谁有资格签安置补偿协议?他人签订后有何后果?插图

特殊情况之三:离婚后还未变更房屋登记信息

现实中存在这样的情况:户主夫妻双方虽然已经办了离婚手续,并且也对宅基地上的房屋进行了协议分割,但是宅基地仍然登记在一方名下,那么另一方是否有权利签署协议呢?

根据《土地管理法》关于农村“一户一宅”的规定,宅基地及宅基地上房屋仍需按照一户进行补偿安置。

而最高法的判例明确说明:只要安置补偿协议不损害包括权属登记人在内的涉案房屋的实际所有人的实体权益,即使程序存在瑕疵,该征收补偿安置协议也是有效的。

由此可知,征收补偿协议的签订主体认定,在程序方面并不严苛。关键在于实体方面是否侵犯了其他权利人的合法权益。

故,即使离婚后宅基地的权属登记信息还未变更,夫妻中的一方仍然可以就内部达成的财产份额协议向另一方实际签订人主张自己的份额。

从上述我们主要阐述了特殊情况下签署安置补偿协议的资格问题,可以看出具有签字权的人并非单一的个人。

那么,如果其他家庭成员不认可其他家庭成员签署的安置补偿协议,可以拒绝履行安置补偿协议中的义务吗?

事实上,若征收方与具有签字权的家庭成员恶意串通,损害了其他成员的安置补偿利益,这样的补偿协议直接无效,自然无需履行。但若签字人具有签署资格,且协议内容也没有损害其他人的合法权益,那么,即使其他家庭成员没有直接签署也需要履行相应地义务。

最高法的裁判要旨也指出:由于农村宅基地上的房屋是家庭成员的共同财产,以户为单位的家庭成员共同财产的处分,效力应及于全体家庭成员。因此,再以“征收方没找我签协议就是违法强拆”为由提起上诉,显然站不住脚。

在明提醒大家,为了更好满足自己的合法权益同时也照顾到其他家庭成员的安置权益,签署协议必须多和家里人商量,必要时还可以咨询专业的律师。作者:赖佩琳

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