谭深杰律师:城市房屋征收中有力捍卫补偿权益的5种做法!

导读:2020年以来,受疫情影响和大规模城镇棚户区改造项目的接近尾声,城市房屋征收从总量上有所缩减,所涉的补偿纠纷也有缓和迹象。事实上,在《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行接近第10个年头的背景下,城市房屋征收进入到相对“平稳有序”的状态下也在情理之中。那么,被征收人又该怎样争取更加公平、合理的征收补偿呢?本文,在明律师就为大家提供5种行之有效的行为举措,做到了你的补偿权益就能得到最大限度的保障。

【做法一:尽早获悉征收动态,及时跟进参与】

面对征收拆迁,有的人知情早行动也早,有的人则是不着急。相较而言,前者更有优势。征收项目的启动通常以“房屋征收范围公告”的发布为标志,此后便依据590号令规定的程序逐一展开。

在项目的早期,及早知情和参与尤为重要。有的被征收人太“稳”了,对牵涉自己未来居住生活的大事漠不关心,补偿方案征求意见也不参与,评估机构的协商选择也没意见,这就很容易导致一种“惯性”,给后面的权利救济埋下障碍。

须知,提早参与介入将会促使被征收人更早地就自家的补偿利益问题深入思考,并在征收启动的初期寻求解决问题的思路。一旦征收程序在不知不觉之中向后推进,被征收人的权利救济途径就会逐步丧失,等想起来要行动时恐为时已晚。

故此,在征收决定未正式公告前及时针对补偿方案提出意见、要求听证,实际参与房地产价格评估机构的选定和入户调查登记都十分必要。

【做法二:对征收决定依法审查,补偿权益维护小试牛刀】

房屋征收决定作为法定的城市房屋征收的第一个核心文件,将直接决定你的房屋是否会被不可逆转地征收拆除。若被征收人对房子该不该拆,是不是“为了公共利益的需要”或者自觉故土难离有所主张,及时提起复议或者诉讼势在必行。

针对征收决定的审查,在明律师提示大家以下3大注意事项:

其一,要避免在征收决定作出前盲目签订附生效条件的补偿协议。注意,这里讲得是“盲目”签约,不包括被征收人对补偿条件很满意,自愿配合签约的情形。

一旦“预签约”,想在后面的程序中“翻盘”,希望渺茫。

其二,将审查重点放在征收项目是否符合社会稳定风险评估、“四规划一计划”、对未经登记的建筑进行调查、认定和处理,以及是否召开政府常务会议讨论,补偿资金是否按时足额到位并专户存储等客观上需要满足的法定步骤上,不要仅仅强调“商业开发”“被棚改”或者补偿标准太低等主观色彩较浓厚的主张。

其三,可针对征收补偿方案的具体补偿标准、项目、方式以及评估机构选定等问题捕捉违法点,注意一定要做到“具体”,“点”要抓得精准,而不能笼统、泛泛地强调这些事项上违法。通常,重大的违法点更有可能导致征收决定的合法性受到质疑。

【做法三:关注3方面对补偿结果有直接影响的事项】

这3方面事项分别是:

1. 补偿范围要齐全。根据《条例》第17条之规定,对被征收人的补偿包括被征收房屋价值的补偿,因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿和因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

此外,政策性的补助和奖励也可能带来一笔不小的利益,区别在于这并不是所有被征收人都能获取的,而要看是否符合补助条件,以及是否配合签约搬迁。

故此,“漏项”将会直接导致被征收人的权益减损,被征收人要在协商沟通中首先关注这一问题。

2. 补偿标准要合法。法定的补偿标准就是一句话——对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

故此,被征收人要明晰几个要点:

一是房屋价值评估的时点是否合法,是否就是法定的房屋征收决定公告之日;

二是被征收房屋的“类似”房地产选取是否合理,别墅房屋和高层楼房显然不能算是“类似”,刚建成的新房与用了几十年的老旧楼房价值上也存在较大差异;

三是所谓“市场价格”是否真的客观属实,若拿着这样的标准的补偿在附近地段买不到价值相当的房屋,这点就存疑了。

3. 补偿方式选择权要保障。根据《条例》第21条的规定,被征收人有权选择货币补偿或者房屋产权调换,注意只能二者择其一,不能两边都占着。

需要指出的是,对于被征收房屋系临街门面房或者营业性用房的,法规并未规定一定要给予同用途的房屋置换。在平房换楼房的过程中,适合用于经营的“门面房”数量会锐减,被征收人的同用途调换诉求实践中可能难以实现。

不过,最高法在近期相关裁判中明确,在有条件的情况下征收方应当尽量满足原生产经营者继续从事生产经营的合理要求,在产权调换房屋的用途、位置上有所考虑。

【做法四:盯紧评估环节,全面细致行使权利】

房屋价值评估环节直接决定被征收房屋最终的补偿数额,对这一过程被征收人务必做到权利的“应用尽用”,切勿肆意挥霍或者无所作为。

根据《国有土地上房屋征收评估办法》的规定,被征收人在评估程序中享有以下重要的权利:

1. 参与并监督征收调查登记,及时提供房屋所有权及合法面积的凭证,对调查结果有异议的及时依法提出;

2. 参与并监督入户实地查勘,对实地查勘结果存疑时可暂不在查勘记录上签字确认;

3. 对装饰装修价值、机器设备物资搬迁费用、停产停业损失等难以协商一致时,可委托评估机构对这部分价值予以评估;

4. 通过公示获知分户的初步评估结果,存在疑问的可要求注册房地产估价师进行现场说明解释,发现错误的有权及时要求评估机构修正;

5. 通过依法送达获取内容完整的分户评估报告;

6. 对评估结果有疑问时向房地产价格评估机构申请复核;

7. 对复核结果仍有异议时向评估专家委员会申请鉴定

……

【做法五:针对征收补偿决定实施严格审查】

前述做法三、四中发现的所有问题、不满,被征收人都可以在与征收方的当面、电话协商沟通中明确提出,要求其作出解释说明或者进一步提出自己的诉求。

一般而言,这种协商沟通至少要进行上三轮左右,被征收人不要轻易忽视“面谈”的重要意义,及时寻求专业律师的指导,通过准确寄送律师函、提起辅助性的诉讼程序创造沟通机会都有其必要性。

而一旦怎么谈都谈不拢,征收方往往会在签约期限届满后作出征收补偿决定,从而将事情导向司法强拆的路径。被征收人对这一“决定性决定”果断提起复议或者诉讼是维护自身补偿权益的终极重要途径。

而前述所有协商沟通无果的问题点,都将成为征收补偿决定诉讼中的争议焦点。近期的司法实践甚至认为,诸如砌墙围挡导致临街门面房难以经营,被征收房屋被鉴定为危房进而予以解危拆除等行为所引发的纠纷,都可以通过对补偿决定的诉讼一并予以审理解决。

在明拆迁律师最后要提示大家的是:在做到上述5点的同时,被征收人还要格外留心自己的补偿主体资格和被征收房屋的合法性问题,一旦遭遇“以拆违促拆迁”或者以并非被征收房屋的所有权人为由不予补偿的情形要及时寻求法律的帮助将难题破解。将细节做扎实,在法律框架内追求个人利益的最大化,城市房屋征收中的权利救济仍然大有可为。

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