农村宅基地上房屋的拆迁补偿真的做不到“拆一还一”吗?

“拆一还一”或者“1:1”是被拆迁人最熟悉也最敏感的补偿原则,拆多少补多少,面积不能缩水,房屋价值不能打折扣,居住条件不能下滑。然而在实践中,拆迁方却时不时的给被拆迁村民泼冷水:“你这房屋是农村集体土地上的,和城里的商品房不一样,没有‘拆一还一’这一说懂吗?”这下,农民朋友可傻眼了,农村的房子咋就总要被区别对待,低城市一等呢?农村房屋的拆迁补偿真的做不到“拆一还一”吗?本文,在明律师就为大家浅析这里面的道道……

我们首先要明确地告诉大家,老百姓朴素认知中的“拆一还一”是与现行征拆法律法规对补偿标准的要求基本吻合的。“拆一还一”,无论在城市还是农村,都是应当实现也能够实现的。

新修订的《土地管理法》第48条规定的“应当给予公平、合理的补偿”,保障被征地农民“原有生活水平不降低、长远生计有保障”,以及“居住条件有改善”的原则,归结起来就是“拆一还一”说法的体现。

话虽如此,为什么老百姓还总是觉得给的补偿特别低,达不到“1:1”呢?在明律师认为这里面有3个重要的认识层面问题需要搞清楚、讲明白:

其一,“拆一还一”要看“还”得是什么性质的房屋。

拆迁方提供给被拆迁村民的安置房大体上就两类:一是城市国有土地上的拆迁安置房,过几年就能领证,能正常上市交易;二是农村集体土地上建的拆迁安置房,受限于土地性质而无法上市交易,有的甚至难以办理不动产权登记,类似“小产权房”。

如果安置的是前面那种,其每平方米的市场价格有万八千元在很多地方都实属正常,而农民原有的房屋再怎么评估也估不出这样的价值来。在此状况下,补偿安置的总面积略有下降,或者需要被拆迁村民自行筹措一笔费用补齐面积差价是正常的。

当然,这种安置通常会结合“人头”进行——户均每个人头先提供40-50平方米安置面积,除外部分用被拆迁房屋价值去置换,“人员安置”和“房屋价值补偿”结合是农村房屋拆迁不同于城市的显著特征。

至于“小产权房”安置,严格意义上讲是不合法的。即使拆迁方承诺拆你800平方米真的补给你800平方米面积的安置楼房,它也是存在法律风险的。拆了你的合法房屋,再安置成违法建筑,这实在不值得提倡。

其二,“拆一还一”不等于“参照执行国有土地上房屋征收补偿标准”。

好多村民认为,所在村落隔一条路的商品房已经具备了近万元每平方米的市价,那么我这房要拆也应当按这个标准补偿,否则就不叫“拆一还一”。这种认识不能算全错,但至少有武断、轻率之嫌。

农村集体土地上房屋因其土地性质从根本上不同于国有土地上房屋,其补偿标准应当遵循《土地管理法》确立的原则,径行套用《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定是没有依据,也不应支持的。

有的村民认为自己的村子已属于“城边村”“城乡接合部”,是不是就应当参照国有土地标准执行了呢?最高人民法院《关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第12条第2款不是支持这样的主张吗?

我们来看最高人民法院(2019)最高法行申5097号行政裁定书是怎么说的吧:

“征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿,补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区,土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的,人民法院一般应予支持,但应当扣除已经取得的土地补偿费。”“该款规定的适用条件是:集体土地征收时,未对原集体土地上的房屋进行征收补偿,时隔多年后又对原集体土地上的房屋进行征收。征收时,包括被征收房屋所在的土地已经征为国有土地。如果补偿安置时被征收房屋所在土地已纳入城市规划区,基本实现城镇化,房屋价值已经普遍升值,按照若干年前集体土地征收时的价格进行补偿安置,显然会严重损害被征收人的合法权益。”“为此,最高人民法院前述司法解释规定,对此类房屋可以参照国有土地上房屋征收的安置补偿标准予以安置补偿,同时要扣除已经取得的土地补偿费。”“若集体土地征收与对房屋的征收是同步进行的,则并不符合前述司法解释规定的“征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋进行安置补偿”的适用条件。”

农村宅基地上房屋的拆迁补偿真的做不到“拆一还一”吗?插图

通俗点儿讲,只要对农村房屋和土地的征收是同步进行的,不存在征收方怠于履行对房屋的补偿安置法定职责的情形,那么这一条款就用不上,被拆迁房屋也就不能参照执行城市房屋的补偿标准。

请牢记,农村房屋的补偿价格通常由“地钱+房钱+奖励金”三部分组成,即“集体土地使用权价值(参照执行征收农用地的区片综合地价标准)+房屋重置成新价值+配合签约、搬迁的奖励”之和。这里面的“地钱”,几乎不可能万八千一平方米,大家要面对现实。

其三,“拆一还一”,被拆迁房屋的面积要“基本合法”,不能太出格。

有的村民在宅基地获批后自行翻建了6层楼,有的则一路改建、扩建到近千平方米。在宅基地明确的“面积限制”规则下,如此超大规模的农村建筑是很难按照“拆一还一”去获得全额补偿的。

有的村民说了,你不是说的无证面积不等于违法建筑,也应当给予补偿么?

这话没错。但前提有二:一是你的无证面积要基本符合“历史遗留原因形成的”这一“存在即合理”的理由,不能一点边都不挨,不然就叫私搭乱建;

二是你的无证面积不能太夸张,否则对其他没有擅自改建、扩建的村民而言就不公平,拆迁方给超出部分面积一个较低的补偿标准也完全得到了法院裁判的支持。

请大家谨记,自家的宅基地范围内也不能未经规划许可、建房审批乱盖房,盖“越界”了就更不行了。拆迁之前你可以一直占着村集体的便宜没人管你,但拆迁补偿的时候这种便宜不太可能允许你继续占下去。

在明律师最后要提示被拆迁村民的是,看了上面的解析后大家也没必要灰心丧气。毕竟,只要我们的房屋面积是明确合法、有证有登记的,它就得给我“拆一还一”,甚至还得再改善一些。对于其中所涉的复杂问题,需要个案具体分析、认定,及时咨询专业律师,将会得到一个客观、理性、专业的补偿安置诉求预期。秉持这样的预期去与拆迁方协商谈判,相信你会得到真正公平、合理的拆迁补偿。

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