住了几代人的房屋，一遇征收竟成违建？拆违程序中的法律盲区

导读：滕州市东沙河镇党吉山村，两户周姓村民在自家闲置多年的老宅基地上盖起新房，却被当地政府告知非法占用基本农田必须拆除。村民周长武感到困惑：“我家祖辈5代都是住在这个老宅基地上，去年才翻盖的新房，怎么突然就成了基本农田？”

类似的情节在全国各地征收拆迁中不断上演。住了几十年的房屋，一旦遇到征收项目，一夜之间就被贴上“违法建筑”的标签。“拆违促拆迁”，成了某些地方部门压低补偿成本的利器。而一份《违法建筑认定书》是否必然意味着房屋的“死刑”？法律的天平如何在公共利益与个人权利之间寻找平衡点？

1、历史之困：法不溯及既往的原则

“老张”的遭遇折射出许多历史遗留问题。他在1984年前建造的房屋，因2003年火灾和2013年台风两次重建。征收部门却以“2021年至2022年间擅自建造”为由认定违建，完全忽视了房屋的历史沿革。

这里涉及法律基本原则：法不溯及既往。我国首次规定农村建设需符合规划的法律是1986年《土地管理法》，不能约束1984年之前的行为。许多老宅即使没有现代意义上的“证件”，在建造时并不违法。

在惠州惠东黄埠镇望京州村，村民持有县政府出具的《自留山证》，证明土地权属历史。但当村书记将土地倒卖给外地人建房时，这些历史凭证在权力面前显得苍白无力。

历史形成的无证房屋不能简单等同于违法建筑，这已成为司法共识。

2、灾后重建：特殊政策与法律空白

老张的房屋经历火灾和台风后重建，这引出了另一个法律议题：灾后重建的特殊性。现行《城乡规划法》第六十五条规定未取得乡村建设规划许可的建设可被拆除，但未专门涉及灾后重建问题。

根据应急管理部和财政部《因灾倒塌、损坏住房恢复重建救助工作规范》，灾后重建有明确救助机制：

救助流程：个人申请→村（居）民主评议→公示→乡（镇）审核→县级核定发放

救助对象：因自然灾害导致唯一住房倒塌或损坏的农村家庭

政策导向：解决受灾群众基本住房问题，而非追究重建手续问题

云南新平县的实施细则明确规定：“由受灾人员本人申请或者由村民小组、居民小组提名”，表明灾后重建应获得政策支持而非处罚。

实践中，许多地方允许“先建后批”，但征收方往往选择性忽视这些政策弹性。

3、程序正义：强拆必经的法律之路

即使房屋确属违建，是否必然面临“死刑”？菏泽市法院2024年公布的朱某案具有典型意义。

朱某未取得规划许可建房，执法部门作出限期拆除决定后，在行政诉讼期限未满时强制拆除。法院明确指出：行政机关需在调查基础上公告，听取陈述申辩，作出决定并保障当事人复议诉讼权利。

《行政强制法》第四十四条规定：对违法建筑需强制拆除的，应公告并限期自行拆除。当事人在法定期限内不复议不起诉又不拆除的，方可强拆。

程序违法是当前拆违领域的突出问题。湖北宜昌市西陵区的一份强制拆除决定书显示，行政机关至少需履行以下程序：责令限期拆除→催告→公告→作出强制拆除决定→告知救济权利。而老张案中，从5月22日收到认定书到6月8日被强拆，程序明显压缩，剥夺了其正当救济权利。

4、征收陷阱：“拆违代拆迁”的非法逻辑

征收过程中突然认定房屋为违建，这种操作已被最高法院否定。2018年最高法院判例明确：对历史形成的无证房，行政机关应在征收前依法甄别处理，不能一律认定为违建不予补偿。

江西抚州东临新区一位网友的投诉揭露现实：“没达成一致就要强拆我家院子和附属房，还声称要断水断电，让我家房屋变成危房。所有和我们一起建的拆迁都有赔偿，为何我家没有？”

这种“选择性执法”暴露了本质目的——通过拆违降低补偿成本。法律要求行政机关必须证明违建认定与征收无关，否则就涉嫌滥用职权。征收中的违建认定应特别谨慎。农村集体土地（如惠州案例）非本村成员购买建房确实违法，但世代居住的原住民房屋性质完全不同，不能混为一谈。

面对房屋被突然认定为违建，法律赋予公民多重保障：对认定书申请复议或诉讼；强拆前要求完整履行催告、公告程序；遭遇程序违法时提起国家赔偿。

菏泽法院在朱某案中的判决彰显了核心原则：即使实体正确，程序违法同样导致行政行为无效。最高法的司法观点更指明方向——对历史形成的无证房屋应甄别处理，不能“一刀切”认定为违建。

当依法行政取代权力任性，当历史现实得到充分尊重，拆迁不再是零和博弈。权益保障与公共利益的平衡点，恰恰藏在被许多人忽视的法律程序里。