谭深杰律师:入户调查登记的来了,被征收人该如何招待他们?

导读:在国有土地上房屋征收中,房屋征收部门工作人员入户调查登记是一项法定的必备步骤,也直接关系到被征收房屋最终的评估结果和补偿数额。然而在实践中,一些被征收人对这一环节存在各种困惑和抵触情绪,对其中的法律后果认识不清,这对后续的依法救济并无好处。本文,在明律师就为大家解析征收调查登记环节所涉的法律问题,告诉大家究竟该如何招待上门的工作人员才是正确、聪明的做法。

【要点一:征收调查登记的法律依据和影响】

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第15条规定,房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记,被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

需要指出的是,这一环节的位置并未被确定在房屋征收决定作出之前。故此,实践中的情况各地方均有所不同。

譬如《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》就分别规定了“前期调查”和“正式调查登记”两个步骤,将正式的征收调查登记放在了房屋征收决定作出后开展。(第11条和第19条,可通过网络方便获取)

显然,征收调查登记的意义在于为房地产价格评估和补偿安置提供依据,其与征收决定合法性的关系被认为不大。

(2019)最高法行申6614号行政裁定书中指出,征收范围内房屋的调查结果是否公布,与安置补偿问题关联更为紧密,不直接影响征收决定的合法性。

不过在实践中,征收方是否履行了入户调查登记的法定职责,是被征收人在起诉房屋征收决定庭审中的重要审查内容。同理,在起诉征收补偿决定的诉讼中也要对这一步骤加以审查。

【要点二:谁来实施入户调查登记】

根据《条例》和各地方的规定,房屋征收部门或者受委托的房屋征收实施单位负责开展入户调查登记工作。

一般而言,房屋征收部门就是实践中的区住建部门或者某一项目的征收指挥部办公室,而其委托的实施单位通常可能是街道办事处或者辖区内的征收事务服务中心等。

需要强调的是,开发商、建设单位一般不能成为房屋征收实施单位,不得单独开展入户调查登记工作。

【要点三:调查登记结束后不签字会怎么样?】

征收调查登记的主要依据之一自然是被征收房屋的不动产权证书、建设工程规划许可证等。但实践中却很容易出现证载面积和实际面积存在差异的情形,这也导致一些对调查登记数据不认可的被征收人拒绝在相关材料上签字确认。

不过,根据调查登记环节的目的及其一般原理,被征收人拒绝签字确认并不会影响调查登记结果的可用性。征收方仍需依据入户调查登记的数据来计算补偿,而不得以被征收人未签字为由而直接将调查结果作废。

另有一些被征收人因信不过上门人员而拒绝允许其进门调查、测量,这样做并不明智。征收方会叫来见证人,将当事人不配合的事实记录清楚,并依据前期整体调查的数据结合楼上楼下相同或近似户型房屋的情况估算补偿。如此一来,最终权益受损的将是被征收人自己。

谭深杰律师最后想提示大家的是,入户调查登记人员绝非“洪水猛兽”,更不可能把被征收人吃了。允许其入户调查登记对于获取公平、合理的征收补偿实属必要,也是对法律赋予被征收人配合义务的履行。但是否签字确认调查结果的权利属于被征收人,任何人也不得强迫其在违背真实意思表示的情况下签字。

同时,对于房屋合法面积存在争议的情形,被征收人有权要求城管、规划和自然资源等部门进行调查认定,依据《城乡规划法》或者《土地管理法》的规定得出结论。简单地以有证还是无证来判定合法与否,是不够公平合理的。

一个征收调查登记,一个评估机构入户实地查勘,这两个步骤,被征收人一定要给予足够的重视,才能为获取满意的补偿打下扎实的基础。

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