农村征地拆迁,这两大块补偿你都按最新标准拿到了吗?

导读:2020年的农村征地拆迁领域可谓迎来了前所未有的巨大变革,《土地管理法》的全新施行带来了与过往十数年截然不同的征收程序和补偿项目、标准,自然会对广大农民朋友的补偿利益产生直接的影响。目前,新法的影响已经向纵深发展,逐步扩张至各地,各省级行政区也相继更新了自己的征地区片综合地价标准和相关补偿政策。本文,在明律师就结合于2020年4月24日发布的《浙江省人民政府关于调整全省征地区片综合地价最低保护标准的通知》,为大家做说明。

补偿第一块:征收农用地的补偿费用,注意查收新标准

所谓“征地拆迁”,完全可通俗地理解为“征收农用地”和“拆迁宅基地上房屋”两部分之和。对于农民世代耕作的耕地征收,新《土地管理法》让“征地区片综合地价”这一已在基层适用了10多年的新标准“上位”,彻底终结了年产值倍数法的适用。

浙江省政府将最新发布的《通知》命名为“征地区片综合地价最低保护标准”,意即各市、县调整后的补偿标准不得低于省政府规定的最低保护标准。

农民朋友只需要查阅《通知》下方所附的《各县(市、区)征地区片综合地价最低保护标准和地区划分表》,找到自己所在的县市区,就能对自己所能获得的征收农用地补偿费用最低标准一目了然了。

《通知》中指出,征地区片综合地价由土地补偿费和安置补助费两部分组成。

全省征收农民集体所有农用地区片综合地价最低保护标准:征收农用地(不含林地),一类地区不低于6.2万元/亩、二类地区不低于5.6万元/亩、三类地区不低于4.8万元/亩。

征收农民集体所有建设用地,按征收农用地区片综合地价标准执行;征收林地和农民集体所有未利用地,按不低于征收农用地区片综合地价标准的60%执行。

上述“规范性”表述内容与2020年同期公布的其他省份的征地区片综合地价标准大致相同,一般而言,征收农民集体所有的宅基地、集体公益性设施用地的标准参照此征收农用地的标准执行,但林地和未利用地的补偿标准则相对调低。

补偿第二块:征收宅基地上房屋的补偿费用,地方性规定中找标准

新修订的《土地管理法》第48条首次将“农村村民住宅的补偿费用”明确写入法律。但事实上,保障农民宅基地上房屋补偿权益的内容在多年之前就已被一些地方的规范性文件所明确。

这里值得农民朋友特别关注的有两个问题:一是农村房屋的补偿计算方法;二是评估环节的必要性。

《广州市农民集体所有土地征收补偿试行办法》中规定,征收农村村民住宅房屋的货币补偿金额的计算公式为:被征收房屋重置单价 × 征收部门核定的房屋套内建筑面积 + 区位补偿单价 × 征收部门核定的土地补偿面积。

《上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定》中规定,货币补偿金额计算公式为:(房屋建安重置结合成新单价+同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴)×房屋建筑面积。

简言之,对农村宅基地上房屋的征收补偿计算方式各地大致相同,可简单理解为“地钱+房钱”。当然,住宅和非住宅房屋在补偿方式选择等方面还存在一些差别,具体规定需要大家搜索本地区的相关文件进行对应查阅。

至于在城市国有土地上房屋征收补偿中起决定性作用的评估环节,在农村宅基地上房屋征收中同样有所规定。不同之处在于,一些地方规定房屋的重置成新价系由政府统一制定分类标准,无需进行评估;但也有一些地方则明确了选定评估机构进行专业评估的必要性。

在明律师认为,对农村房屋装饰装修、合法经营收益、依法翻改扩建后的价值,统一划定的补偿标准显然不能适应时下农村村民对住宅环境改善的实际需要,依法委托评估将成为未来的重要趋势。

在明拆迁律师最后要提示广大被征地农民的是,地的补偿和房屋的补偿因其所有权归属的不同而存在一定的差异。地是村集体的,对其补偿方案的参与、监督权利主要体现在区片综合地价标准的确定和补偿登记的内容、数据上;其他地上附着物、青苗、房屋是自己的,根据实际情况将每一部分补偿“抠细”实属必要。在可预见的一段时间内,针对上述“两大块”补偿的新标准、新规定还将陆续出炉,农民朋友们要持续关注所在地的最新消息,确保自己能够按照全新的标准、规定有力维护征地补偿权益。

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