出让土地使用权底价如何确定

  改革开放以来,随着我国土地使用制度改革的深化,土地资源的资产价值日益得到体现,土地市场逐步规范。2002年上半年,国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(国土资源部11号令),明确规定:“自2002年7月1日起,全国范围内凡商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地,必须以招标、拍卖、挂牌等方式出让国有土地使用权。”自此,中国大地又掀起了一场轰轰烈烈的土地供应制度革命。

  从全国来看,随着新的土地市场的“阳光”交易越来越多,招标、拍卖、挂牌土地中出让底价如何确定,将成为一个新的值得人们研究的问题。如何科学合理地评估与确定国有土地使用权出让底价,是国有土地使用权招标、拍卖、挂牌方式出让工作中一个不可或缺的重要环节,评估与确定的底价过高,会导致应价难以达到保留价而流拍;过低则又会造成国有土地资产流失。

  一、土地使用权招标、拍卖、挂牌方式中底价的特点

  土地使用权招标、拍卖、挂牌底价的实质是土地出让底价,即土地招标、拍卖时政府确定的招标、拍卖土地的最低控制价格,亦称标底或底标价格。是拟出让土地政府所能接受的最低控制价格;主要根据土地出让年限、用途、地产市场行情、政府产业政策、开发商竞投心态等确定的待出让宗地的地价;它是政府招标、拍卖土地使用权时最重要的参考价格。土地使用权招标、拍卖底价是由政府内部掌握,严格保密的。土地使用权招标、拍卖底价的确定是否恰当,直接关系到土地招标、拍卖能否顺利进行。政府制定招标、拍卖底价时,应充分考虑开发商利益和政府的产业政策。在我国,土地使用权招标、拍卖底价具有以下特点:

  1、土地使用权招标、拍卖底价是政府出让具体地块的最低控制价格,是政府出让土地使用权谈判时最重要的参考价格。

  由于政府垄断了土地供应量,土地供应量大小和供应价格高低是作为政府调节市场的一种手段,为了进行有效的调控,底价必须由政府确定。

  2、土地使用权招标、拍卖的底价应依据评估地价确定。

  国有土地使用权招标、拍卖的标的价款巨大,由于土地市场的特殊性,土地价格一般人难以判别,为避免政府收益受损,了解土地正常价格,必须由专门的评估师进行土地评估。

  3、土地使用权招标、拍卖由政府确定。

  招标拍卖底价与一般评估地价既有联系又有区别,评估地价是由估价人员依据对土地市场的判断,出具的待估宗地可能的公开市场价格,招标、拍卖、挂牌底价则是由政府根据土地评估结果,充分考虑政府产业政策和地价政策等因素综合确定。

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