农村房屋确认违建的6大误区!

导读:对日前,山西临汾坍塌饭店的负责人祁某某被以涉嫌过失以危险方法危害公共安全罪刑事拘留,这起因农村自建房而引发的悲剧究竟责任在谁仍待进一步调查,该案也将农民自建房这一看似稀松平常的行为带到了舆论的风口浪尖。那么,如何避免让农民的自建房完工即成为违建房?又有哪些长期存在的认识误区在困扰着广大农民朋友呢?本文谭深杰律师就结合代理此类案件积累的丰富经验为大家解析这一问题……

首先需要明确的是,农民的自建行为当然不能同违法建设行为直接划上等号。尽管目前从地方性规定上支持乡镇村“集中建房”的比例越来越高,但就现阶段我国农村地区的实践发展程度而言,农户个人的自建房行为仍然将存在一段时间。

简言之,只要农民的自建行为符合国家的法律和其所在地的地方性法规、规章的规定,履行了相应的审查报批、监督管理、竣工验收等程序要求,自建行为就与“违建”完全扯不上关系。

不过,若要实现规避这方面的风险,农民朋友们需要有意识地避免以下6大认识误区:

1. “有户无宅”就能自行占地建房居住。

有些农民朋友对《土地管理法》所规定的“一户一宅”原则产生了曲解,将其理解为一户一定会对应着拥有一宅。故此,眼看着别人家有宅而自家却无宅,为满足居住生活需要就会想到自行建房居住。

在当下的农村,出于“人多地少”的实际,有户无宅的情况十分多见,很多地方早已不再分配新的宅基地。对于这部分符合分户建房条件但却无“宅”建房的农民,政策上多鼓励其通过流转本村闲置宅基地、搬进集中安置楼房或者在自家已有宅基地院落内适度增盖房屋以解决居住需求。

但无论如何,仅因“无宅”而未经批准随意划一块地自建房的行为是不受法律保护的。“唯一生活居住用房”在争议发生后的庭审中并不一定会成为法院认定涉案房屋系合法建筑的理由。

2. 村长同意就能自建房了,手续可以后补办。

“先上车后补票”在大多数情况下都是不被允许的,换一种说法,这就叫做“未批先建”,系典型的违法占地或者违反乡村庄规划的行为。

要自建房,当然要首先向村委会提交书面申请,由村民会议或者村民代表会议依规审查是否符合条件,并形成决议,进行公示。但是,仅仅完成这一步,村民仍然不可以直接开始建房。

根据许多已有农村住宅建设管理办法地区的规定,在原有宅基地范围内新建、扩建、改建房屋,也需要取得乡村建设规划许可证。而这种证,村委会是没有权力发的。

何况,村长个人同意并不意味着村委会同意,仅仅获得了村一级的“点头同意”,建房行为更是不保险。

3. 房屋危旧破损就可以自行拆除后翻建。

《上海市农村村民住房建设管理办法》第15条规定,符合下列条件之一的农户,可以对原有住房进行改建、翻建或者易地新建:(二)原有住房属于危险住房,需要易地新建或者在原址翻建的;

但这里需要明确的有两点:

一是所谓“危险住房”是一个经专业鉴定后的定性,而非农民自认为房屋危险、老旧的就算危险住房。根据农村危房改造的相关政策,经鉴定为D级危房的才允许新建或者翻建,C级危房的处置以加固修缮为主。

二是即使房屋经鉴定确系危房,也需要依据《办法》规定的程序履行建房审批手续,而不能迳行拆除翻建。

农村房屋确认违建的6大误区!插图

当然,若房屋的危险状况已经威胁到农户的生命安全,存在需要解危排险的情形,农户可被先行安置到村内其他房屋“过渡”,并着手办理翻建房屋的手续。这样操作才是严谨而科学的。

4. “自建”自家的居住生活用房,怎么建都行别人管不着。

这种想法是极端错误的。

一则许多地区都出台了农民自建房的相应标准和规范,对自建房的占地面积、总体面积、层高和总高度等均有明确的规定,超面积、超高都可能涉嫌违法;

二则即使所在地并未出台这类规定,农民自建房也要“悠着点儿”,尤其是避免安全、质量风险的不可控。

须知,“无规定”并不意味着“无风险”,更不表示发生事故后的“无责任”。故此,无论所在地有无像上海市、北京市、广州市、福建省等地的农村住宅建设管理规定,农民在自建房屋时都要自己给自己立规矩、设底线,否则不出事则已,出了事就是大事。

5. 自建时没人管,建完了没人查,就是合法建筑。

这个逻辑是很多农民朋友笃信的,不过很可惜它并不能成立。

“自建时没人管,建完了没人查”或许只表示当地在农村自建房监管上落实不利,有关部门甚至可能怠于履行职责,但却不代表房屋就是合法建筑。

一些人觉得房子建成了十年都没人来罚,第十一年头上再来罚就是违背“信赖利益保护”,这是对信赖利益保护原则的误解。

故此,如果房屋在自建时真的手续欠缺,未批先建,又确系农民赖以生存居住的唯一一处房屋,明智的做法是尽早争取补办手续,而不是继续消极等待下去。

6. 无证的自建房屋未被认定为违建,遇拆迁就应当和有证房屋同等补偿。

在拆迁时,有证和无证可能直接面临不同的补偿标准,而中间那道“违建认定”并不一定会被写进补偿安置方案之中。

也就是说,即使未将无证自建房屋认定为违建,其补偿标准也可能与有证房屋存在较大差异。我们不去探讨这种情形是否完全合法(因为这恰恰是农民朋友要通过诉讼等程序去争取的),但它的确是客观存在的现实。

这里面需要考虑的问题是复杂的,尤其是自建房屋的年代及其是否存在“一户多宅”“超占面积”“违反规划”等情形。避免新增无证房屋,是保障农民拆迁利益的重要原则。

在明律师最后要提示大家的是,在农村法治环境持续改善的今天,印象中的那些敞开了自建房的做法已不再适应当下的新情况,可能给农民朋友造成很多法律上的风险隐患。自建房行为一定要慎之又慎,必要时及时咨询专业律师的意见,确保自建房在建造之初就不存在法律上的疑问点,这样才能让农民朋友在未来的宅基地上房屋“盘活利用”和可能到来的征收、拆迁中获得利益。(王小明 北京在明律师事务所)

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