征收拆迁中“钉子户”成网红打卡地?这4个因素不可忽视!

导读:近日,广州市海珠区的一处“桥中房”被网友戏称为广州“最牛钉子户”走红网络,很多市民因觉得“新鲜”而频频前往打卡拍照。那么,曾经频频见诸媒体报道的“钉子户”现象如今发生了怎样的变迁?“桥中房”一事又反映出哪些值得深思的问题呢?

首先不可否认的是,在近年来的征收拆迁实践中,所谓“钉子户”(在城市房屋征收中迟迟不愿签约搬迁,留到最后的户)的确有明显减少的态势。

诚然,在明律师一贯反对“钉子户”这一对部分被征收人带有贬低意味的词汇,但它被写入《现代汉语词典》也确是不可否认的事实,客观上讲算是特定历史阶段的产物。

那么,“钉子户”为何越来越少以致于成了“网红打卡地”?哪些因素在影响着被征收人的签约、搬迁?由“钉子户”这一现象的兴衰我们又能看出哪些深层次的问题呢?

因素之一:城市房屋征收在补偿、程序上渐趋完善

“钉子户”更多强调的是城市的房屋,农村本就地广人稀,孤零零的老旧、闲置房屋占比不少,“钉子户”那种独有的画面感并不突出。

而在城市拆迁中,拒绝签约搬迁户的房屋往往与周围拔地而起的新式建筑形成鲜明反差,正是这种强烈的视觉对比与冲击造就了“钉子户”一词的应运而生。

不可否认的是,随着2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》和各地地方性配套法规的相继出台,在城市房屋征收领域,权力的确被很大限度地关进了笼子、套上了枷锁,程序的正当合法、补偿的公平合理被摆到了史无前例的决定性位置上。

“决定前步骤(含听取意见、申请听证等)→房屋征收决定→委托专业评估→面对面协商沟通→签订补偿协议(作出补偿决定)→申请法院强制执行”的流程逐步深入人心,许多矛盾、纠纷与不理解都在程序进行中随着反复多次的沟通、协商而化解,拖到最后的“钉子户”见少也在情理之中。

而“不得低于被征收房屋类似房地产的市场价格”这一补偿“金标准”更是为被征收人吃下了一颗定心丸,为全国的城市房屋拆迁划定了统一的补偿计算依据。在这个层面上,“一把尺子量到底”的确让人安心,“钉子户”现象的日益减少也与此密切相关。

因素之二:促签奖励金、预签协议等“新事物”发挥作用

奖励金和预签征收补偿协议这两类事物越来越多地出现在近几年的征收拆迁中,甚至逐渐成为了补偿方案的必备内容。

毫无疑问,二者在“促签”领域的作用是显而易见的。奖励金是典型的“手慢者无”,签约、搬迁晚了就会面临按日扣除,个别地方甚至在征询意愿阶段就开始发放奖励金,更是在构建“步步有奖励”的拆迁新格局。

而预签补偿协议则将原本在房屋征收决定作出后才会进行的签约环节直接提到了决定之前,这种对征收法定程序的改造、创新已为新修订的《土地管理法》所完全采纳,已经于2020年在广大农村地区开始了新的实践。

据此,政策上对老百姓签约、腾房的鼓励性措施日趋丰富多样,而老百姓又完全可能因此而得到实惠(奖励金系在法定补偿事项之外额外给予被征收人的费用,属于“1:1”以外的增加部分),大多数被征收人会在较短时间内选择配合签约也就不难理解了。

因素之三:“拔钉”利器渐多,长期坚守难度加大

近9年来的征收拆迁实践中,征收方“拔钉子”的能力也在日趋增强,毕竟“清零”是我们最喜欢的状态。

于是,“以拆违促拆迁”“以拆危促拆迁”等各种逼签或者“株连”逼签方式层出不穷,被征收人长期守房的难度值倍增。这些固然属于违法情形,但其违法成本却远远小于其所能获得的收益。

何况,在很多情况下,征收方并非真的要让涉案房屋“零补偿”。只要被征收人同意尽快签约搬迁,违建、危房认定之事往往会不了了之。而如此操作,在效率上的确显著高于依法作出补偿决定后申请法院强制执行,因而被很多地方所频繁采用。

因素之四:征收项目明显缩减,当“钉子户”的机会不多了

近期,各种“老房拆迁明年停止”“不再有新的拆迁户”等论调甚嚣尘上,虽有夸大之嫌,但却也是对当前及今后一段时间拆迁活动大势的敏锐观察。

诚如在明律师此前论述过的,老旧小区综合整治将在很大程度上取代以“拆旧建新”为主要形式的棚户区改造,在针对老楼的修修补补之间实现改造目标将成为未来的重要发展趋势。

确有需要“拆除重建”的,则将通过针对简易楼、经鉴定为危房的“危旧楼房改建”试点予以解决,这也与传统意义上的征收拆迁有着本质的区别。

而诸如“申请式腾退”等新项目,其最显著的特征就是充分尊重居民的意愿,不愿外迁、领钱搬走的可以继续在原地居住,这也在客观上令“钉子户”一说消失于无形。

大家不难看出,征收拆迁领域的变革正在悄无声息地进行,棚户区改造、旧城改造项目虽不会彻底消失但却的确在明显减少。珍惜棚改机会,也已经提上被征收人的日程了。

而就“桥中房”一事而言,在明律师首先要肯定当地政府依法行政、尊重和保障当事人物权的做法,原本强大的行政权力在这起个案中表现出了难得一见的“谦抑性”,这也是涉案房屋能够保留到今天的直接原因。

结合媒体对本案的报道,在明律师需要强调以下两点:

其一,安置房的“风水”问题不能成为征收方未履行补偿职责的理由。若被征收人仅以安置房系“三尖八角”,犯了忌讳为由而拒绝签约搬迁,则征收方仍然有权依法作出征收补偿决定,进而申请人民法院强制执行。朝向、层高等因素可以协商,但难以成为否定征收方补偿职责的理由。

其二,征收方随时有权依据前述法定征拆程序推进拆迁,被征收人应当理性分析当下局面,作出对自己利益保障最优的理智选择。一味等待、拖延下去,绝非最优选项,只会令自己的损失扩大。

事实上,有些时候老百姓所对外宣称的“理由”并非其内心的真实想法,究其根本很可能还是认为补偿偏低、安置房补偿款给少了。

被征收人有困难和特殊要求很正常,坦诚提出来与有关部门协商沟通才是解决问题之道。一味强调自己系因安置房“三尖八角”而不愿配合搬迁,反而不利于问题得到根本性解决。

综上所述大家便可以理解“钉子户”新闻见少的各方面因素,而这些因素都是即将面临征收拆迁的你所要充分认识并积极、正向利用的。在明拆迁律师鼓励广大被征收人客观、理性看待这些因素,从思想上充分珍惜、重视拆迁的机会,从策略上加强对征收程序、补偿事项的学习和领会,从技术上有效应对种种促签、逼签行为带来的不利影响,并将其转化为与征收方协商、谈判的平台和契机。全过程保持心态的平和,诉求的理性,或许是被征收人最重要的应对之策。

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