闹不明白农村征地拆迁该怎么补偿?只看这一条就够了!

导读:2020年已经过半,根据在明律师在办案中的实践情况看,农村集体土地征收类项目尽管随着“缩小征地范围”的改革方向而有所减少,但总体上仍占据农村拆迁的相当比重,其影响力丝毫不弱于所谓的“协议搬迁”。那么,农村集体土地征收中究竟该怎么补偿呢?被征地农民只需要将新修订的《土地管理法》第48条的规定吃透、弄通,就能掌握其中最关键的部分了。本文,在明律师就为大家浅析这直接关乎农民补偿利益、拿多少钱的重要一条。

《土地管理法》第48条共有5款,每一款都解决了一项最核心的补偿权利问题。

第一款:指明征地补偿核心原则,“越拆越穷”不合法!

《土地管理法》第48条第1款确立了两个原则,一是“补偿应当公平、合理”,二是“保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障”。

一言以蔽之,根据这一开门见山的补偿原则,老百姓口中的“越拆越穷”不仅是不公平、不合理的,更是不合法的。

需要稍微强调一下的是,农村征地拆迁的“合理”标准与城市房屋征收略有差异。后者主要强调被征收房屋“市场价值”的补偿得以充分体现,前者则更突出拆迁后农民居住生活条件的不降低。

对于农村宅基地上房屋拆迁而言,按户籍人口数提供安置房面积的补法较为多见,单纯按房屋面积计算补偿的情况较少。那么,确保搬迁后农民的实际居住条件不缩水、不退步就是首要标准。

只要农民主观上认为、感觉自己所能获取的补偿安置会令自己“越拆越穷”,就应当及时咨询专业律师寻求法律帮助。这就是上述“补偿原则”的存在对农民朋友的重要价值之所在。

第二款:农村征地5大补偿项目依法确定,少哪项都不行

《土地管理法》第48条第2款可谓一目了然,它首次将农村村民住宅的补偿费用单独辟为一项列入到法律条款中,将其与“其他地上附着物和青苗”等的补偿费用分开表述。

土地补偿费、安置补助费、农村村民住宅的补偿费、其他地上附着物和青苗的补偿费、被征地农民的社会保障费用,5大法定补偿项目,一个都不能少。

实践中,一些地方存在将“房”和“地”分开补偿、征拆的习惯做法,有的甚至只征收房屋,不征收土地。这种做法,是缺乏法律依据的,不符合行政合法性原则。

根据《土地管理法》的明文规定,征地势必意味着需要同步征收地上的房屋和其他附属物,对二者的补偿也是要一并计算、落实的。

第三款:征收农用地严格依据区片综合地价标准

《土地管理法》第48条第3款也只讲了一件事:土地补偿费 and 安置补助费=征收农用地的区片综合地价标准。

此前按土地年产值倍数计算其征地补偿的做法已经过时了,更加科学、全面、系统的区片综合地价标准正式“接班”。而这一标准由省级政府制定并在其官方网站上及时更新发布,也确保了被征地农民对农用地的补偿标准能随时查询,一目了然。

农民对本地现有的区片综合地价标准不满的,有权通过申请听证等程序提出自己的意见和主张。长期未调整、更新的区片综合地价标准也会在实务中受到合理性的质疑。这些都有赖于农民朋友及时向专业律师寻求帮助并提起相应的程序。

第四款:强化农村村民住宅补偿权益的保障

新“入法”的农村村民住宅的补偿费用获得了新法的额外关注, 第48条第4款中就罗列了其中的几项重要原则、标准:

其一,“先补偿后搬迁、居住条件有改善”,不能先拆了再谈补偿或者拆完了再说,也不能以“集中上楼”为名降低农民的居住条件;

其二,尊重农村村民意愿,采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予补偿。

严格意义上讲,此条是否赋予了被征地农民补偿安置方式的选择权尚存在不同的理解。但根据实务中的情况看,能否“重新安排宅基地建房”要看当地的客观条件,许多项目并不具备。但农民起码应当有权在“提供安置房”和“领取货币补偿”这二者中自主选择其一,补偿安置方案也不应对这两种补偿方式设置差别过大的补偿结果。

但“尊重农民意愿”的表述至少是在强调,农村村民有权在针对补偿安置方案提出的意见中对这一问题进行主张。据此,农民从一开始就要重视这一“选房还是选钱”的老问题。

其三,对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿。这里面有个“等”字,根据实务中的情况即不只包括搬迁费和临时安置费的补偿,还可能涵盖室内装饰装修价值、家用电器及网络的迁移费用、合法经营的宅基地上房屋的停产停业损失补偿等等。

当然,方案中提供的政策性奖励金通常也被视为“补偿”大范畴里的一部分,即使法律没明确规定,现实中也是会有的。

综上不难看出,新法的这一条款几乎赋予了农村住宅房屋接近于城市房屋的补偿权利事项,这无疑是新法带给被征地农民的重要福音。

第五款:被征地农民的社会保障依法必须落实

被征地农民的社会保障是在征地补偿中最容易被农民忽视的内容。结合最高法最近的裁判可知,这是一项完全独立的补偿安置权益,征地的县级政府必须对其落实负责到底,而不是仅仅对费用本身是否存在负责。

如第5款所述,被征地农民的社会保障费用主要用于符合条件的被征地农民的养老保险等社会保险缴费补贴。

也就是说,这笔费用应当是农民看得见、享受得到的,而不得将其合并在“土地补偿费”中最后去向不明、不了了之。

譬如《福建省征地补偿和被征地农民社会保障办法》第25条就规定,市、县人民政府应当按照以支定收、收支平衡的原则筹集被征地农民社会保障资金。

其资金来源包括按照规定安排的被征地农民社会保障资金、省级补助资金、从国有土地有偿使用收入中提取不低于1%的资金和按照规定用于社会保障资金的安置补助费。

在明律师最后要提示广大被征地农民的是,农村的征地实践情况远比第48条所规定的情形复杂得多。在《土地管理法实施条例》尚未同步修订,《土地管理法》的实施细则尚未出台的情况下,大家要紧密围绕第48条的规定牢牢握紧自己的补偿权利,一旦有疑问就要及时咨询专业拆迁律师和所涉项目的负责人,若不能排除疑问就要谨慎签字、搬迁,进一步咨询以确定是否有采取权利救济措施的必要性。相信大家都将在前述第48条新规的庇护下获取满意的补偿安置,开启崭新的幸福人生。

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