北京拆迁律师:门面拆迁承租户怎样争取赔偿

一、门面拆迁承租户怎样争取赔偿

首先,承租人要深度审查拆迁中的各方权利义务关系,确定因拆迁而发生关系的各方主体。

这个问题如果只有业主、承租人还好说,但集体土地上的私有企业拆迁以及国有改制不彻底的企业拆迁,因原有权属不明,甚至土地转让合同无效等各种在法律规范之外的事实出现,使得各方主体权利义务不清楚,拆迁获得补偿款后往往更容易发生纠纷。

这时候一定要请专业人士帮忙,以合同约定或者其他法定形式把拆迁各方的权利、动迁款分割方案做民事权利的约定,以有效化解可能发生的法律风险。

其次,承租人要积极准备对被拆迁房屋的产权关系证明、现有设备清单、劳动合同的备案核查、装修装潢费用支出等相关材料证明。这些材料准备起来往往没有想象的那么轻松,仓促之间准备的材料可能都不会被认可。

产权关系证明主要有房产证、土地证或者租赁合同、土地转让合同等;现有设备清单指企业运营过程中实际使用的设备价格、规格、数量、使用年限、有无抵押等情况的清单;

劳动合同的备案核查是指企业与本企业实际用工之间订立的劳动合同,社会保险缴纳情况、工资单等材料证明也应一并整理;装修装潢费用的支出也应当有相应的发票证据予以证明。

二、拆迁补偿的方式

1、货币补偿

货币补偿是通过不同的法定依据由专业的评估机构对被拆迁房屋进行专业的估价,生成有据可循的多元组成的补偿金额。以下介绍三种法定评估依据:

市场评估价:是指被拆迁房屋的房地产市场价格,是由符合规定的专业估价机构,根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,选用适宜的估价方法,并在综合分析影响房地产价格因素的基础上,对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。

商品房交易均价:是指同区域、同类型普通住宅商品房交易平均价格,由相关部门每季度定期汇总测定并公布。

重置价:是指由估价机构采用估价时点的建筑材料和建筑技术,按估价时点的价格水平,判定出重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。

上述三种价格都是拆迁补偿的法定依据,但用途各有不同,在不同情形下分别适用。

2、产权置换

产权置换也被称作产权调换,根据评估方法不同,有两种置换方式。价值标准产权置换指的是依照法定程序,通过对被拆迁人房屋的产权价值进行评估,之后再以新建房屋的产权予以价值的等价置换。面积标准产权置换指的是以房屋建筑面积为基础,在应安置面积内不结算差价的异地产权房屋调换。

产权置换分为两种形式:

异地安置:是指由于开发商项目不涉及住宅或由于该地块容积率原因,不能进行回迁安置,只能选择在其他地块上新建安置房,再通过产权的增减尽量以等价价值做到产权置换。

回迁安置:是指开发商拆迁重建项目能够完成回迁安置,通过产权置换比例完成回迁安置。

3、结合型补偿

顾名思义,这种补偿方式就是指既给货币补偿又给产权置换。

由于我国城市化进程与其他诸多客观因素,导致房价和地价的虚高,因此造成了诸多不能够单单用货币补偿或者产权置换解决的问题,所以就出现了货币补偿和产权置换相结合的补偿方式。

三、门面拆迁承租户补偿的法律依据

《国有土地上房屋征收与补偿条例》

第十七条 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:

(一)被征收房屋价值的补偿;

(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法,对被征收人给予补助和奖励。

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