几年没住的房屋被拆迁弄“丢了”?这两个细节十分关键

据内蒙古晨报近日报道,鄂尔多斯市东胜区的一套“小二楼”在近年的拆迁项目中离奇“丢失”——长期不在此居住的房屋买受人于2016年发现涉案房屋在其不知情的情况下被拆除了,直到近日当地房屋拆迁管理局相关领导才表态将由街道办事处负责处理此事。那么,这起案件中有哪些值得广大被拆迁人关注的细节问题呢?被拆迁人又该在房屋遭“偷拆”时怎样维护自己的补偿权益呢?本文,在明谭深杰律师结合有关报道对此进行解读。

【细节一:1999年买房,房屋产权居然没过户!】

报道中指出,1999年当事人买下这座房子的时候没有过户,房屋产权的名字一直是原房主的名字。当事人称其也和原房主确认过,他们也没有接到任何拆迁通知。

当事人曾试图通过法院诉讼的途径来争取补偿权益,但法院却因为房屋产权证名字的问题而不予立案。

此即本案中的第一个重要的细节——被拆除房屋的所有权人并非房屋的买受人,而仍然是原房主。而根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定,有资格获取补偿的仅有被征收房屋的所有权人,实践中还包括公有房屋的承租人。

除这两类人之外,并无第三类人有权依法直接获取补偿。也就是说,在当事人并未完成房屋产权过户手续办理的情况下,其仅凭购房合同是无权从征收方那里获取补偿的。涉案房屋的拆迁补偿依法应当支付给原房主。

本案中,当事人试图提起诉讼但遭法院裁定不予立案,原因也在于其并非涉案房屋的所有权人,原告主体不适格。

故此,在明律师要提示广大被拆迁人,在征收拆迁中主张补偿权益的基础性前提条件就是自己是涉案房屋的所有权人。如果不是,那么拆迁补偿从原则上就和自己没关系,要主张分得其中利益也只能向所有权人通过民事途径去主张。

所谓“购买房屋”,绝非签订购房合同、付清全款并实际居住使用就算了事,办理过户登记手续才是法律认可的物权变动公示行为,才能赋予当事人完整的房屋所有权权能。

【细节二:房屋因破破烂烂而被“顺便推倒”?】

报道中当地房屋拆迁管理局负责人对涉案房屋的表态足够引人关注:

当时在道路上一共有15套小二楼,当事人的房子正好在中间。在她的房子旁边东面有7户,西面也有7户。西面的7户由当地政府拆迁,东面的7户由房地产企业拆迁,但都没有征收她的房屋。

可能由于她的房屋长时间没有居住,房子破破烂烂的,所以当时顺便就给推倒了。4月份,房屋拆迁管理局多次联系相关部门、房地产企业,都无法确定是谁给拆掉的。

倘若这位负责人所言情况属实,那么涉案房屋究竟是如何被“顺便推倒”的呢?当事人又该向谁主张补偿甚至是赔偿呢?

在明谭深杰律师认为,在类似案件中有以下两点应对原则值得广大被拆迁人掌握:

第一,针对房屋遭不明身份人员“偷拆”一事,当事人具有提起诉讼的原告主体资格。根据《行政诉讼法》第25条之规定,行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织,有权提起诉讼。

这类案件中,即便当事人因未办理房屋产权过户手续而不具有房屋所有权人身份,但其仍凭借购房合同而享有实际占有、使用涉案房屋的权利,显然与涉案房屋被拆除的行为具有法律上的利害关系。故此,当事人具有提起诉讼的原告主体资格。

当然,类似案件中往往还涉及另一个相对棘手的难题,即当事人是否已经超过了行政诉讼的法定起诉期限从而丧失了起诉权。但这一问题是需要专业律师全面研判后才能得出一定结论的,当事人不宜轻率地自行作出判断。

简言之,当事人最好于偷拆发生后1年内咨询专业律师准备提起诉讼,那么起诉期限无论如何都是不会超出的。5年、20年的权利保护期限能否适用,则需要更为复杂的判断过程,存在较大的风险。

第二,当事人可以以当地区、县政府或者房屋拆迁管理部门(如房屋征收部门、住建委等)为被告提起确认强拆行为违法的诉讼。

对于此类强制拆除主体不明确的案件,最高人民法院通过“许水云案”等众多裁判基本确立了“强拆主体推定”的原则,即在有基础性证据能够证明房屋被纳入征收拆迁范围且遭拆除的情况下,除非当地区、县政府能够举证证明实施强拆行为的另有其他组织单位,否则将推定其系强拆行为实施主体。

譬如本案中,房屋拆迁管理局负责人明确承认涉案房屋所在地曾经历性质不同的拆迁项目,那么究竟房屋被谁“顺便推倒”,当地区、县政府及房屋拆迁管理部门当然具有管理的职责。

即便当初房屋的产权人并非当事人而是原房主,原房主的合法财产同样不能被随意“顺便推倒”,“破破烂烂”并非能够拆除房屋的事实依据。

在明谭深杰律师最后要提醒广大被拆迁人的是,任何人都不可躺在权利上睡大觉,否则法律不会主动去保护任何人的权利。老百姓一旦购买了房屋特别是相对老旧的二手房屋,一定要确保及时过户登记,经常居住使用,或者将其出租给能够保持联系的租客实际居住,切勿轻率地将其荒废甚至遗忘。只有这样,在面临征收拆迁、拆违时大家才能第一时间获知消息,及时行使自己的合法财产权利,确保能够获取公平、合理的拆迁补偿利益。“大撒把”“心太大”绝对是在面对房屋拆迁问题时需要避免的状况。

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