非本农民集体成员不能取得宅基地使用权!但有两个例外

导读:非本集体经济组织成员依法不能取得宅基地使用权,这是《物权法》和《土地管理法》规定的应有之义。那么,哪些情形下非本农民集体成员也有可能通过确权登记获取宅基地使用权呢?

【宅基地确权登记关键看“户籍”和“资格”】

农村宅基地,是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。包括已经建设房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地,已经建设房屋的土地、建过房屋但已无上盖物或不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。

对传统意义上的农民来说,宅基地是其生活最根本的保障,有了宅基地才能盖房子。自然资源部前不久发布的《关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》(以下简称《通知》),明确表示了要在2020年底按照计划完成宅基地确权工作。

对农村村民来说,宅基地确权最直接的好处就是明晰农村宅基地的权利归属,通过对农村宅基地的登记发证,可有效减少因宅基地权属争议引发的各种社会矛盾。

因此,农村人都希望尽快完成自家的宅基地确权,拿到确权证书,这样才能确保自己在建房、征收、搬迁中的宅基地权益。根据《土地管理法》的相关规定,对于属于本村户口的村民,按照“一户一宅”的原则,每个农村家庭都能够拥有自己的宅基地使用权。

“户”一般是指具有本村常住户口且享受集体资产分配的集体经济组织成员家庭。

注意是两个条件

一是户口要在本村

二是要是能够享受集体资产分配的集体经济组织成员,二者缺一不可。

那么,非本农民集体成员(含城镇居民和华侨)是否就一定不能取得宅基地使用权呢?

【非本农民集体成员取得宅基地使用权的两种情形】

根据《自然资源部关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》(自然资发〔2020〕84号)、《国土资源部 中央农村工作领导小组办公室 财政部 农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》(国土资发〔2011〕178号)、《国土资源部 财政部 住房和城乡建设部 农业部 国家林业局关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知》(国土资发〔2014〕101号)、《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》(国土资发〔2016〕191号)等文件的精神和相关规定,非本农民集体成员使用宅基地主要有两种情况:

一是政府实施扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等项目组织农民易地建房使用宅基地。这种情况下使用的宅基地都是经统一规划和批准的,应予以确权登记。为防止迁新、建新不退旧,《通知》要求在退出原宅基地并注销登记后,再办理登记手续。

二是1999年之前非农业户口居民(含城镇居民和华侨)合法取得的宅基地或者因合法取得房屋而占用的宅基地。

对非农业户口居民因转让、赠与房屋以及经政府审批建房等方式占用宅基地的,《通知》认可其合理性,分1982年前、1982年至1999年两个历史阶段规定了确权登记的政策。

1982年《村镇建房用地管理条例》实施前,非农业户口居民合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地,范围在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大的,可按实际使用面积予以确权登记。

1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1999年《土地管理法》修订实施时止,非农业户口居民合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地,按照批准面积予以确权登记,超过批准的面积在登记簿和权属证书附记栏中注明。

为什么1999年以后通过上述方式取得的宅基地不能进行确权登记呢?

这是因为,1999年国办发文禁止城市居民再以自行建造或购买的方式获得宅基地。

直白地说,1999年之后城镇户籍居民使用农村宅基地的,不予确权登记。《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》(国办发〔1999〕39号,1999年5月6日)“二、加强对农民集体土地的转让管理,严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发。农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设;对符合规划并依法取得建设用地使用权的乡镇企业,因发生破产、兼并等致使土地使用权必须转移的,应当严格依法办理审批手续。

农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”

看到这里大家应该很清楚了:1999年城镇居民购买农村宅基地的,法律不予确权登记,也就是说,是无法取得不动产权证书的。

相关文章