2020年农村无证房拆迁,也能拿全额补偿?有这回事吗?

导读:农村无证房屋遇拆迁将可获得全额补偿”相信大家见过不少类似的标题。律师想告诉各位的,天底下基本上没这种好事儿!这和天上不会掉馅饼几乎是一个概念。那么,这个问题的真相究竟是什么?遍及我国农村广大地区的无证房屋究竟将面临选择怎样的命运和结局呢?

除了不切实际的妄想外,这个问题可以分为两种情况:一是房屋直接建在农地上,二是房屋建在集体建设用地上。

至于在农用地上建造用于生活、出租甚至经营的房屋,原则上属于非法建筑,属于非法占用土地和非法建筑。例如,在2018年如过街老鼠般被自然资源部喊打的“大棚房”就是其中的代表。

《土地管理法》有关规定,违反本法规定,占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房等,由县级以上人民行政机关土地利用行政主管部门责令限期改正或者治理,可以并处罚款;构成犯罪的,依法追究刑事法律责任。(该条主要针对环境破坏耕地的后果规定)

未经批准或者可以采取欺骗手段骗取批准,非法占用土地的,由县级以上行政机关土地行政主管财务部门责令退还非法占用的土地,对违反土地开发利用总体发展规划擅自将农用地改为建设项目用地的,限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他基础设施,恢复土地原状……

根据上述规定,我们可以知道,建造于农用地上的居住用房屋将可能面临被责令限期拆除,直至申请法院司法强拆的结局。获得征收补偿几乎是不可能的。在实践中,占用耕地建厂后出租的案例比比皆是,一旦碰上征收项目,停产停业损失根本没地方去主张,法律风险可谓巨大。

我们再来看将房屋建造在集体经济建设用地上,但证件不全的情形。在这种情况下,获取具有一定数额的补偿还是有“门儿”的。我们以《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》的规定来做说明。

拆迁补偿中,宅基地上的建筑面积以房屋所有权证标明的面积确定;未取得房屋所有权证但建筑文件经规划行政主管部门批准的,确定批准的建筑面积。(这两种情况均可视为“有证”,并可获得全额搬迁补偿)

020年农村无证房拆迁,也能拿全额补偿?有这回事吗?"

本办法实施前(2003年8月1日)在宅基地上建造的房屋,尚未取得房屋所有权证书和建设文件主管部门的批准,但房屋长期被拆迁人占用的,应当给予适当的补偿……补偿标准由乡镇行政机关根据当地实际情况确定,报区、县行政机关批准后实施。(即对于宅基地上无照经营的房屋,只能获得适当的补偿,不能获得全额补偿)

有证件和无证件,差别是显而易见的。

本办法施行后宅基地上新建、改建、扩建的房屋,未取得房屋进行所有权证或者规划行政主管部门可以批准建房文件的,拆迁房屋时不予认定……拆除违法建筑和超过国家批准期限的临时工程建筑不予补偿。(2003年8月以后中国建造的无证房屋结构一般不予补偿)

综上所述我们不难看出,无证农村房屋想获得征收全额补偿难度是很大的。这里面有两个问题值得注意:

1、不能认为村长点头同意建造的就是合法建筑,就应当全额补偿。实践中,一些农村社会法治建设极不健全,盖房子完全没有形成一个合法的报批工作流程,而全凭村长一个人说了算。你家盖了,我家也跟着盖;你盖在哪儿了我也跟着盖在哪儿……殊不知折腾了半天所盖的这些对于房屋很可能统统都是一种违法建筑,征收一来立马傻眼。合法自建房在农村绝不是件容易的事情,报批流程起码要到乡镇行政机关一级,一些其他地方还要到县一级。有没有“建房指标”更是个老大难问题,村长、村委会、村民群众自治制度都不能替代和改变相关法律,这一点需要大家一定要时刻牢记。

2、不能无限度地对“历史遗留问题”做扩大解释。一般而言,2000年以后建造的房屋如果还没有证,想弄个合法的身份就会非常困难。如果是90年代建的,那还有可商量的余地。80年代及以前传统建造的才比较积极稳妥。老百姓生活还是要及时为自己的无证房屋补办相关证件,该交纳罚款的要交,交完了一定要时刻记得工作落实了证件,否则遇上事儿了交过的也会白交

当然,当征收拆迁工程发生时,被征收人依法还是可以被征收的。困难并不等于完全不可能,更不用说一些无证状态的房屋是由多种因素造成的,不是建筑方的责任。在这种情况下,及时征求专业律师的意见,及时发现案件涉及事项的违法点和相关违法行为,增加获得“适度”赔偿的机会,就显得更为现实和重要。但是请准备好,适度的补偿永远不是完全的补偿!

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