建设用地“增减挂钩”拆迁如何合法实施?不看不知道!

导读:近日来,一些地方大规模实施的“合村并居”工程受到了全国各地的广泛关注,广大农民群众的知情权、参与权和监督权在“合村并居”推进过程中如何有效保护成为了人们讨论的重点。在明律师始终认为,保护当地农民权益的起点,应是要保证“合村并居”项目的审批实施程序符合现有的政策与规定,相关的规范性文件的及时调整、规制必不可少。本文,在明律师就为大家梳理这类“城乡建设用地增减挂钩”项目所应具备的材料。

一、土地权属和利用现状、人口和居住情况、群众意愿摸底调查情况材料

《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》第七条要求:“挂钩试点市、县应当开展专项调查,查清试点地区土地利用现状、权属、等级,分析试点地区农村建设用地整理复垦潜力和城镇建设用地需求,了解当地群众的生产生活条件和建新拆旧意愿。”

《国务院关于严格规范城乡建设用地增减挂钩试点切实做好农村土地整治工作的通知》第十四项指出:“各地区开展增减挂钩试点和农村土地整治,要按照确权在先的要求,对土地利用现状和权属状况进行调查、核实,做到地类和面积准确,界址和权属清楚。”

农村集体土地利用现状、权属、等级调查是维护农民利益的前提和基础,是农民赖以获得生产生活资料,实现农村发展、农民富足、农业兴旺重要的依据。

人口和居住情况、群众意愿摸底调查,是决定项目规模,了解民众意愿,保障民众知情权、参与权、受益权的基础性工作。不进行群众意愿的预先调查,维护农民合法利益就极易演变为形式主义的口号。

如果地方政府在项目实施过程中未进行过当地土地权属与人民群众建新拆旧意愿的摸底调查,就是严重违反“增减挂钩”的程序性要求,损害了广大农民的知情权、参与权、受益权。

二、土地权属调整方案

“合村并居”往往会伴随着集体土地的大规模权属变动,这个变动过程可能对当事人的权利造成极大影响,因此需要土地权属调整方案来保障农民群众的权利,只有权益人认可后政府才可以批准实施。

国务院的相关政策文件强调:“对土地互换的,要引导相关权利人本着互利互惠的原则,平等协商解决。有争议的要依法做好调处工作。对权属有争议又调处不成的,不得开展增减挂钩试点和农村土地整治。

山东省明确规定:“凡涉及土地所有权、使用权、承包经营权等权属调整和利益分配的,项目所在地要编制土地权属调整方案,取得相关权益人认可后,经县级人民政府批准实施,做到产权清晰、界址清楚、面积准确。”

河南同样将项目区土地权属调整方案作为项目实施规划的重点部分加以强调。

三、项目专项规划与规划批复的公告文件

公告“合村并居”项目的相关规划、批复、决定与材料,是保护农民知情权的第一步,项目规划中记载的内容与农民的利益密切相关,因此行政机关应该出具公告文件使得农民群众知晓项目内容与规划。

国务院规定:“各地要在全面清查、纠正整改的基础上,将增减挂钩试点和农村土地整治涉及的建设用地调整等工作基本情况,主要包括项目区名称位置、规模范围、农民安置、收益分配等,在当地媒体上予以公示,接受社会监督。”

山东省强调项目规划、住宅设计、农田整理方案等涉及群众利益的问题,必须进行公告、公示、听证、论证。

四、实施规划

原国土资源部在《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》第九条中规定:“挂钩试点县(区、市)应依据专项调查和挂钩试点专项规划,编制项目区实施规划,统筹确定城镇建设用地增加和农村建设用地撤并的规模、范围和布局,合理安排建新区城镇村建设用地的比例,优先保证被拆迁农民安置和农村公共设施建设用地,并为当地农村集体经济发展预留空间。”

实施规划会详尽规定“合村并居”项目的时间空间规划与项目推进流程,涉及到项目区基本情况、土地平衡情况、拆旧区安排情况、建新区建设项目情况、项目区规划方案、项目区工作计划等多个方面。

项目实施方案的法律编制要求详尽具体,其中多种内容直接关系到农村集体的利益,是农民群众审查项目合法性,维护自身权益的重要依据。

在实施规划中,有几个需要重点关注的文件、材料。

(1)复垦协议

农村“合村并居”项目目的在于调整土地用途,集约农村土地,实现土地平衡,释放土地利用空间。

国务院规定:“整治腾出的农村建设用地,首先要复垦为耕地。”因此复垦协议同样是项目中不能省略的重要程序性文件。

(2)安置补偿方案

安置补偿方案是关乎村民核心利益的最重要的文件,应该高度重视,对其内容进行仔细审查。农民群众应该最主要关注方案中最核心的内容:

首先,安置补偿方案的补偿标准是否合理。补偿标准应该充分考虑所在区位、土地房屋性质、建房成本等多方面因素,核心是做到补偿后群众的生活标准不会降低,居住条件有改善;

其次,安置补偿方案不应公告进行大面积的整村拆除,否则就是违反了政策规定“大拆大建”;

再次,安置补偿方案中的村民安置方案应该合法合规,对新居建设农民应有多种建房选择权,不得强制农民入住高楼。

最后,安置补偿方案应该遵循国家规定的“先安置、再拆迁”原则,方案应明确在安置方案落实,安置房屋建成,安置款项派发完毕之后方可进行拆迁工作,而不得在方案中违规告知先拆迁后安置,损害农民利益。

五、“拆旧建新与补偿安置方案”的征求意见、听证材料和公示材料

对于农民群众意愿的尊重是“合村并居”类项目的重中之重。国务院与山东、河南等省均在相关政策文件中反复强调应通过公告、听证、论证等方法充分尊重农民意愿。

首先,相关方案必须进行全村公告公示,这是对村民知情权最基础的保护,也是尊重农民意愿最基本的要求。

其次,行政机关应按《自然资源听证规定》的法定程序对于相关方案组织听证,初步听取集体组织与村民的意见。

再次,按照《村民委员会组织法》第二十二、二十四条的规定,只有存在有效的村民会议决议,即在本村十八周岁以上村民过半数,或本村三分之二以上户的代表参加的村民会议中,同意搬迁的人数超过到会人数的50%,才算基本尊重了村民的意愿。

另外值得一提的是,6月17日,山东省自然资源厅党组书记、厅长李琥承诺“村民同意率必须达到95%以上才能实施,不搞强迫命令‘一刀切’,不能增加农民负担。”

这无疑是对村民意愿的最大保护,村民也可以据此要求行政机关出示群众同意率证明(村民达95%以上同意率并按手印),否则有权拒绝搬迁。

“合村并居”项目虽不适用《土地管理法》关于集体土地征收的相关规定,但保障农民生活标准不降低、尊重农民意愿的根本原则是不可动摇的。

在明拆迁律师提醒广大农民群众,如果您认为项目的实施损害了您的合法权益,便可以通过审查项目的程序是否合法、材料是否完备的方式,判断自己的知情权、参与权和受益权是否被非法剥夺。必要时要及时咨询专业律师寻求法律帮助,在弄清情况前避免盲目签字搬迁。

最后,我们为大家摘录前述国务院《通知》中的一段表述:

严禁盲目大拆大建和强迫农民住高楼。要与地方经济社会发展水平和农业产业发展相适应,与城镇化进程和农村人口转移相协调,遵循城镇发展规律,区分城镇规划区内、城乡结合部、空心村和闲置宅基地等不同情况,因地制宜,量力而行,循序渐进。

涉及农村拆迁安置的新居建设,要为农民提供多种建房选择,保持农村特色和风貌,保护具有历史文化和景观价值的传统建筑。

要尊重农民意愿并考虑农民实际承受能力,防止不顾条件盲目推进、大拆大建。严禁在农村地区盲目建高楼、强迫农民住高楼。

相关文章