农村房屋拆迁每平米补偿多少钱?参考价值来了!

导读:律师,我的房子一平米应当赔我多少钱?城中村改造,补偿标准一平米得给多少?修高速公路,每平米补偿多少才算合法?类似的出自被拆迁人的问题还可以一路列下去,似乎无穷无尽。而这也恰恰是最让专业拆迁律师感到难以回答的问题,我们总不能说“你不要这样问了,这就显示出你什么都不懂”吧?那么,“每平米补多少钱”这一灵魂提问究竟有没有一个答案呢?

大家都知道,城市房屋征收中是没有“每平米补多少钱”这样一个“放之四海皆准”的补偿标准的。
这是因为,国有土地上房屋征收的补偿看的是被征收房屋的市场价值,而影响这一价值的最主要因素就是地段,或者叫区位。
莫说我国不同的省、市了,就是一个城市里的不同地方,房屋的市场价值也可能有着天壤之别。
同时,房屋的建造年代、建筑结构、是否是“房改房”、是否有国有土地使用权、周边配套环境等因素都会对其市场价值产生影响,变量一多,“一刀切”的补偿标准自然也就难以存在。
简单讲,在城市房屋能够自由交易的情形下,“市场定价格”是其首要的补偿计算标准来源,评估机构管它叫做市场比较法。当然,也会有其他的评估方法可以算出房屋的价值,但大多都居于辅助地位。
那么农村的房屋是否有相对统一、固定的“每平米补多少钱”呢?
我们这次以《广州市农民集体所有土地征收补偿试行办法》的规定来做说明。
农村的土地归农民集体所有,而建住宅所用的宅基地具有无偿性、保障性,是由村集体分配给本集体经济组织成员建房居住生活的保障性用地,不能跨村交易流转(个别改革试点地区除外)。
故此,农村宅基地上房屋是没有“市场价值”的,基于此,我们认为它是有一个大致的、笼统的“补偿参考价值”的。
但是请注意,参考价值绝不等同于“每平米补多少钱”,二者是有较大差异的。我们来看广州市2017年出台的规定中是怎么说的:
选择货币补偿方式下的农村房屋补偿计算公式——被征收房屋权利人不选择复建安置或者产权调换的,按照被征收房屋的重置价加区位补偿价给予货币补偿。
货币补偿金额的计算公式为:被征收房屋重置单价(附件5)×征收部门核定的房屋套内建筑面积+区位补偿单价×征收部门核定的土地补偿面积。
征收部门应当向被征收房屋权利人支付搬迁费……被征收房屋权利人在规定期限内搬迁的,可以参照本市国有土地上房屋征收的奖励标准给予奖励。
这里顺便给大家看一下奖励金的计算标准:征收住宅房屋的,应当实行同一征收项目统一标准的征收奖励。住宅房屋价值的补偿金额加上征收奖励不得高于被征收房屋所处区位的新建普通商品住宅的市场价格。
征收住宅房屋可实行搬迁时限奖励制度,搬迁时限奖励标准应控制在被征收房屋所处区位的新建普通商品住宅市场价格的15%以内。
到这里我们会发现,广州市的农村房屋征拆补偿项目与北京市的相仿,都可简要地概括为“房钱+地钱+奖励金”。
三者加在一起,才是被拆迁村民所能拿到的完整补偿利益。单问“房子每平米补多少钱”,并不能得出自己所应主张的补偿权益。
事实上,“地钱”是很重要的一笔费用,北京和广州都叫“区位补偿价”,即被征地范围内房屋所占土地使用权价值。
单就“房钱”而言,各地方有两种不同的做法。一是对房屋的重置成新价予以评估,二是直接制定一个根据不同建筑结构确定的重置补偿标准。
那么“房钱”都包含什么呢?广州市的规定中是这样说的——
房屋重置价,是指在征收时点的经济市场环境下,重新建设与被征收房屋类型、结构等方面基本一致新房屋的全部费用,包含建安成本、前期以及其他费用,不包含购买房屋所占土地的成本。
这里面又涉及“建安成本”这样一个概念,同样有解释——“建安成本价”,是指房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本之和。
房屋建筑成本是建设房屋的投入,安装成本是安装房屋设施设备的投入,两者都包括材料成本投入和人工成本,主要是建筑部分的基础工程、主体结构、墙体、门窗,水电工程的强电、弱电(安防、有线电视、电信宽带),以及给水(含纯净水、中水)、排水(雨水、污水、空调排水)等材料和人工成本投入。
建安成本价以市建设行政主管部门发布的文件为准(建设工程平均造价每年公布1次,建筑工程实务量劳务综合单价、机械设备租赁及销售价格每季度公布1次)。
那么大家最想知道的房子“每平米补多少钱”在哪儿呢?就在这里:
农村房屋拆迁每平米补偿多少钱?参考价值来了!插图
农村房屋拆迁每平米补偿多少钱?参考价值来了!插图1
广州市相关规定中指出,上图中所指补偿标准为参考标准,各区人民政府可以根据实际情况在参考标准基础上合理确定具体执行标准。
也就是说,这仍然不是“每平米补偿多少钱”这一问题的最终答案。在明律师认为,对于室内装饰装修价值较高等有特殊情况的,被拆迁村民有权委托专业评估机构进行评估,并以评估价值为主张房屋补偿价值的重要依据。
就像上海市所规定的那样:房屋建安重置结合成新单价,由区(县)征地事务机构委托具有相应资质的估价机构评估。被拆迁村民享有选择评估机构等类似于国有土地上房屋征收评估的权利。
在明律师最后想提示广大农民朋友的是,农村宅基地上房屋和“非宅”建筑物的补偿标准因不同的房屋建筑结构、建造年代、装饰装修情况、是否用于生产经营、合法性状况和所处区位而同样有很大差异,“一口价”的补偿数字看似简单明了,实则反而无法保障被拆迁村民的居住条件得到切实改善。大家在主张补偿利益的时候,一定要着眼于全局,即前述3大方面的补偿费用都要去争取,同时要把具体补偿项目中的细节抠细,这样才能实现补偿结果的提升。泛泛的问“每平米补多少钱”,人家回答说“500块钱,多一分都没有”,难道你真的按这个价格去签协议吗?
再补充一句,农村房屋的拆迁补偿价格和拆完以后要干什么没有直接关系,修高速公路、铁路、能源基础设施,都差不多。

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