房屋被征收,补偿权益却被遗漏,你该怎么办?

导读:现实生活中,一宗不动产事实上可能有多个产权人共有,但产权证上只登记了部分产权人的名字,登记情况与实际权利人并不相符。城市房屋征收中就大量存在征收方未与被征收房屋的全部所有权人签约,而是仅与其中部分所有权人签订房屋征收补偿协议(简称“补偿协议”)并进行补偿的情况。如果全部所有权人之间成功协商分配尚可,但是达不成分配协议或者未参与签订补偿协议的所有权人对补偿方式、补偿金额等协议内容不满时,又该怎么办呢?本文,在明律师就带大家一起探讨这个问题。

【基本案情:外出不在家,拆迁补偿只给在家的亲属?】

黎先生长年在外打工,好几年没有回家。今年回到家乡所在的小县城,才发现家没有了,原来是房子的地方已经成为一片施工工地。

房屋为黎先生父母生前共同共有的财产,父母没有留下遗嘱,只有黎先生、黎先生的哥哥和姐姐三个孩子,没有其他继承人。

黎先生找到兄姐二人,他们说,房子被县政府征收拆除了,因为弟弟长年不在,所以政府和兄姐二人签订了补偿协议。

然而征收方给了兄姐多少补偿,这二人却不愿意透露,只答应最多给黎先生两三万块钱作为安慰。

黎先生认为,父母生前兄姐结婚成家陆续搬出了老房子,只有黎先生在家陪伴着父母;父母去世后,黎先生虽然外出打工数年未归,但房子在,感觉家还在。

而现在房子被拆了,没有人告诉黎先生,补偿也没有他的份,他既觉伤心,又觉得很不公平。黎先生想知道,征收方这样做究竟对不对,怎样才能拿到自己应得的那一份补偿。

【法律分析:补偿对象“漏人”需纠正】

最高人民法院《关于审理行政协议案件若干问题的规定》第二条明确把房屋征收补偿协议纳入行政协议范围。

作为一种行政手段,行政协议既具有行政管理活动“行政性”的一般属性,也具有“协议性”的特别属性。

根据“行政协议解释”第二十七条以及理论界、实务界的观点,在实体法适用方面,评判被诉行政协议是否合法,应当按照行政诉讼法的相关规定,依据法律法规,参照规章,优先适用行政法律规范;

没有明确规定的情况下,可以参照适用与行政法原则不相抵触的民事法律规范。具体到本案中,应当首先根据行政法律规范审查征收方与兄姐二人订立补偿协议这一行为的合法性。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第十五条之规定,本案县政府决定征收涉案房屋,应当对涉案房屋的权属进行充分调查,查明全部所有权人,并进行公平补偿。

黎先生作为涉案房屋的所有权人之一,有权获得补偿。然而无论由于疏忽,调查事实不清、证据不足,认为所有权人仅兄姐二人,还是程序违法,想当然的省略、遗漏了黎先生,县政府仅与部分房屋所有权人即兄姐二人签订补偿协议的行为,违反了上述行政法规,侵害了黎先生的合法权益。

黎先生有权依据“行政协议解释”第五条第(三)项、第九条第(五)项的规定,向人民法院提起行政诉讼,请求撤销征收方与兄姐二人签订的补偿协议。

法院应当根据《行政诉讼法》第七十条的规定,支持黎先生的诉讼请求,并可以要求县政府重新作出补偿行为。

黎先生不是被诉补偿协议的相对人,只能以合法权益受到行政行为侵害的利害关系人身份提起诉讼。

在审判实务中,即使像黎先生这样明显具有涉案房屋法定继承权的,法院也有可能在实体审理前,要求先行确认其是否享有相关权益,以程序上认定其是否与被诉补偿协议具有利害关系,从而确定其是否符合原告主体资格。

为保险起见,黎先生可以一并提起确权之诉。然而涉案房屋所有权已被征收决定收归国有,并随着拆除行为而消灭,直接要求确认所有权恐不能得到支持。

对所有权取而代之的是被补偿权,黎先生可以请求法院确认其基于继承权获得的被补偿权,并请求对继承份额进行分割。

如此这般,不仅有利于行政协议撤销之诉顺利进入实体审理,还对县政府重新作出补偿行为时如何确定所有权人和补偿份额,起到事先认定的作用。

补偿协议被撤销后,无论兄姐已经拿到的补偿与政府对二人重新作出的补偿如何折抵、兄姐是否有能力向政府返还,都不影响政府对黎先生的补偿。

即使兄姐不向政府返还多领的补偿,政府也应当及时足额向黎先生进行补偿。如果政府不及时重新作出补偿行为,或者黎先生对重作的补偿方式、补偿金额不服,还可以通过行政复议、行政诉讼进行救济。

在明律师最后想提示大家的是,一个看似简单的索要补偿款的诉求,涉及行政和民事多方面的内容,程序繁多、法律关系复杂,需要对行政、民事诉讼程序以及行政协议、征收拆迁补偿、政府信息公开、继承、确权等法律规范的全面掌握。想要有机结合并灵活运用还要靠专业人士,被拆迁人最好不要自行盲目操作,以免给自己的权利救济造成新的困扰。

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