《土地管理法》如约而至,牵涉农民利益的这4方面不懂可不成!

导读:2020年新年伊始,新修订的《土地管理法》正式施行。此次新法的修改以保护耕地、维护农民土地权益为目的。新法相较于旧法作出了很多实质性的改变,例如缩小征地范围、宅基地制度改革、集体经营性建设用地入市等等。通过本文,在明律师为大家详细介绍您不得不知的变化!

【要点一:你家的地很可能是永久基本农田】

新法新增第三十五条作出了明确规定,将基本农田提升为永久基本农田。
永久基本农田经依法划定后,任何单位和个人不得擅自占用或者改变其用途。国家能源、交通、水利、军事设施等重点建设项目选址确实难以避让永久基本农田,涉及农用地转用或者土地征收的,必须经国务院批准。
禁止通过擅自调整县级土地利用总体规划、乡(镇)土地利用总体规划等方式规避永久基本农田农用地转用或者土地征收的审批。
据此,“永久基本农田”并不意味着其真的永远“不能动”,但要动它则需要经过更为严格的审批流程。广大农民朋友可以通过乡(镇)政府对永久基本农田位置、范围的公告和设立的保护标志获知其情况,并在此基础上踏实耕作,监督违法占地行为的发生。
需要指出的是,各省、自治区、直辖市划定的永久基本农田一般应当占本行政区域内耕地的百分之八十以上,故其存在绝非“罕见”,值得农民朋友特别予以关注。
【要点二:征地补偿项目增加成定局】
旧法对于“公共利益”的范围没有进行明确的界定。新法第四十五条作出详细规定,列举了可以征收农村集体土地的六种情形。前提是为了公共利益的需要,并符合法定情形的,可以依法实施征收。这项规定有利于缩小征收范围,限制了政府滥用征地权。
新法第四十八条,将“保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障”的补偿原则上升为法律规定。
征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定。以区片综合地价代替了原来的年产值倍数法,并至少每三年调整或者重新公布一次。
需要注意的是,征地区片综合地价标准的适用并不必然产生农用地补偿标准提升的结果。区片综合地价的计算是一个复杂的过程,而根据原国土资源部的文件,其计算基础仍然是“土地原用途”。
也就是说,即便新标准普遍落实,农村“土地”(不含集体建设用地)的估值仍可能长期处于偏低状态,土地增值收益的考量仍排在相对靠后的位置。
导致农用地补偿费用持续偏低的原因很复杂,可谓“一言难尽”,故此广大农民朋友一方面要对新法心存期盼,一方面又要保持理性的补偿预期。
但无论如何,给的“项目”多了确是事实。新法在原来的土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费的基础上,明确增加了农村村民住宅补偿费和被征地农民社会保障费用。将原来的三项补偿增加至五项补偿,为被征地农民构建更加完善的保障机制。
需要强调的是,农村宅基地上房屋的补偿是要依法评估的,其价值产生步骤逐步趋同于国有土地上房屋。大家不妨自行查找一下所在省、市的地方性规定,相信会发现更具可操作性的具体内容。

【要点三:集体经营性建设用地入市】

新《土地管理法》删除了原法第43条关于“任何单位和个人进行建设,需要使用土地,必须使用国有土地”的规定。
新法第六十三条规定,允许集体经营性建设用地在符合土地规划、经依法登记,并经本集体经济组织三分之二以上成员或者村民代表同意的条件下,通过出让、出租等方式交由集体经济组织以外的单位或者个人直接使用。
同时,使用者取得集体经营性建设用地使用权后还可以转让、互换或者抵押,相关流转参照同类用途的国有建设用地执行。
该项规定是新《土地管理法》最大的亮点,其结束了多年来集体建设用地不能与国有建设用地同权同价同等入市的二元体制,为推进城乡一体化发展扫清了制度障碍。
需要明确的有两点:一是集体经营性建设用地是一个有限范围的概念,不包括村民的宅基地和乡镇公益事业用地,故农民在操作中不能随意扩大概念范围去交易土地;
二是其流转有着严格的程序条件,不能像过去那样仅凭与村委会的一纸“土地租赁协议”就解决全部问题,那样的做法无异于自己给自己“刨坑”,出了事儿几方都会非常麻烦。
【要点四:宅基地可自愿有偿退出,鼓励盘活利用闲置住宅】
新法第六十二条的规定无疑最受普通村民的关注,在原来“一户一宅”的基础上,增加了保障农村村民户有所居的规定。
对于人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区,县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上,可以采取措施,按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。
农村村民的住宅审批,由原来的乡(镇)审核,县批准,改为由乡(镇)人民政府审核批准,下放了宅基地的审批权限。故此,2020年符合建房条件的村民有望更为顺畅便捷地实现拥有自己住宅的梦想。
国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地,鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。该项条款的重点是“自愿有偿”,意味着地方政府不得在违背农民意愿的情况下强迫其退出宅基地。
谭深杰律师要特别指出的是,任何改革举措都不宜“一刀切”“一风吹”,“盘活利用”绝不等于“搞乱”。大家要特别提防在一些地方习惯性“一刀切”的做法,只有尊重村民的个人选择才能确保新法的福利落实到每一户村民身上。
谭深杰律师最后想提示大家,新、旧《土地管理法》存在着很大的差别,尤其在征地的批前程序上有了显著的变化。其中一些需要专业征地拆迁律师在司法实践中的摸索和经验积累,目前暂不能给予较为深入、确定性的解析。但这些变化深深影响着我们农民朋友的切身利益,对于被征地农民来说,必须要有面对变化的充分思想和物质准备(如无证的要抓紧时间补证,该分户未分户导致“一户多宅”的要及时进行分户)。我们有理由相信全新《土地管理法》的施行会造福于广大农民朋友,让征地拆迁领域的笑脸越来越多,纠纷逐步减少。

发表评论

电子邮件地址不会被公开。 必填项已用*标注

联系我们

139-1136-9450

134-2649-5849

 

在线咨询:点击这里给我发消息

电子邮件:986952952@qq.com

工作时间:周一至周日,全天24小时免费咨询服务

QR code